Zorgplicht makelaar

Verkopers van een woning vullen vaak een vragenlijst over hun woning in om de potentiële kopers zo goed mogelijk te informeren over de eigenschappen van de woning. Is de verkopend makelaar (ook?) aansprakelijk als deze informatie achteraf niet juist blijkt te zijn?

Informatie- en onderzoeksplicht
De koper van een woning. Als iemand overweegt een woning te kopen, heeft de potentiële koper een onderzoeksplicht. De koper moet nagaan of de woning ook daadwerkelijk voldoet aan de wensen die hij heeft en of de woning de eigenschappen bezit die hij belangrijk vindt.

Plicht van de verkoper. De verkoper moet de koper zo goed mogelijk informeren – daartoe dient onder meer de vragenlijst - en mag bij het geven van die informatie niet liegen. Ook de verkopend makelaar moet kopers zo goed mogelijk informeren. Wat nu als achteraf blijkt dat de makelaar onjuiste informatie heeft gegeven?

Wat speelde er onlangs bij de rechter?
Uitbouw woning. Door de verkopers van een woning was op de vragenlijst ingevuld dat zij voor de uitbouw van hun woning van de gemeente een bouwvergunning hadden gekregen. De verkopers hadden echter ook aan de makelaar verteld dat dat goot- en nokhoogte anders waren uitgevoerd dan op basis van de vergunning was toegestaan.

Geen vergunning. Nadat de woning was verkocht, bleek de uitbouw zonder vergunning te zijn aangebouwd. De gemeente eiste van de kopers dat zij de uitbouw zouden afbreken. Hierop ondernamen de kopers actie.

Koopovereenkomst ontbonden. In een procedure tussen de kopers en de verkopers werd de koopovereenkomst ontbonden. De woning is daarop terug geleverd aan de verkopers.

Makelaar aansprakelijk? De kopers stelden echter ook de verkopend makelaar aansprakelijk voor het geven van verkeerde informatie. Zij stelden dat de makelaar zijn zorgplicht jegens hen had geschonden en een beroepsfout had gemaakt door onjuiste voorlichting te geven over de bijzondere eigenschappen van de woning. De makelaar stelde dat hij zelf ook verkeerd was voorgelicht door de verkopers en had mogen vertrouwen op de informatie die de verkopers hem hadden gegeven. Uiteindelijk deed het Hof ’s-Hertogenbosch uitspraak.

Arrest. Het Hof oordeelde op 31 oktober 2023 (ECLI:NL:HGSHE:2023:3572) dat de makelaar inderdaad aansprakelijk was jegens de kopers. Hij moest de kopers een schadevergoeding betalen. De reden hiervoor was dat de makelaar volgens het Hof verder onderzoek had moeten doen en niet op de gegeven informatie had mogen vertrouwen. Hij had namelijk van de verkopers begrepen dat de uitbouw niet volgens de bouwvergunning was uitgevoerd, hij had bouwtekeningen gezien zonder stempels van de gemeente waaruit de goedkeuring bleek en uit eigen metingen van de makelaar bleek ook nog eens dat de afmetingen van de uitbouw verschilden van die van de tekeningen van de architect. Kortom: de makelaar had nattigheid moeten voelen en de informatie van de verkopers moeten checken.

Zorgplicht. Kortom: ook de verkopend makelaar heeft een zorgplicht ten opzichte van de kopers. Als hij reden heeft om te twijfelen aan de informatie die hij van de verkopers ontvangt, moet hij nader onderzoek doen om te voorkomen dat hij de kopers voorziet van onjuiste informatie.