Zonnepanelen, zijn ze roerend of onroerend?

Of zonnepanelen roerend of onroerend zijn, is belangrijk voor de servicekosten. Mogen de zonnepanelen bij de huurder in rekening mogen worden gebracht of is dat inbegrepen in de kale huur? Hoe gaat de Huurcommissie hiermee om?

Wat is het verschil?
Onroerend. Voor de vraag of iets roerend of onroerend is, is vaak bepalend of het verplaatst kan worden. Een onroerende zaak zit in de regel vast aan de grond (‘is duurzaam met de grond verenigd’ of ‘aard en nagelvast verbonden’). Het burgerlijk wetboek bepaalt dat het gaat om ‘grond, nog niet gewonnen delfstoffen, met de grond verenigde beplantingen en ook gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken’ (art. 3:3 lid 1 BW). Denk bijv. aan een boom of een woonhuis.

Roerend. Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn, de rest dus (art. 3:3 lid 2 BW). Men zou kunnen zeggen dat dit alle zaken zijn die verplaatst kunnen worden of zichzelf kunnen verplaatsen, zolang ze niet vastzitten aan een gebouw. Denk bijv. aan een fiets, een boek of een voordeur die bij een bouwmarkt in het schap staat. Wordt de voordeur echter in de sponning gehangen, dan wordt hij onderdeel van het huis en dus onroerend.

Servicekosten of kale huur?
Servicekosten. Bij zonnepanelen is het van belang om te bepalen of ze roerend of onroerend zijn omdat roerende zaken, mits dit in het huurcontract is afgesproken, kunnen worden doorberekend aan de huurder via de servicekosten. De huurder betaalt dan een gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen. Kale huur. Als wordt geoordeeld dat zonnepanelen onroerend zijn omdat ze aard en nagelvast met het gebouw zijn verbonden, dan worden de kosten van de panelen geacht te vallen in de kale huur. Aan de huurder mag dan geen maandelijks vergoeding in rekening worden gebracht via de servicekosten.

Woningverbetering. Het plaatsen van de zonnepanelen kan wel worden gezien als een woningverbetering die kan leiden tot een hogere huurprijs. De verhuurder moet de huurder dan eerst een voorstel tot een huurverhoging doen, waarmee de huurder akkoord moet gaan. Daarna kan hij de huurprijs verhogen.

Huurcommissie
Verwijdering. De Huurcommissie zal dus in een zaak die draait om zonnepanelen, eerst moeten beoordelen of er sprake is van een roerende of een onroerende zaak. Doorslaggevend is dan of de zonnepanelen zonder beschadiging weggenomen kunnen worden. Dat kan van geval tot geval verschillen. Als de panelen bijv. geïntegreerd zijn in het dak, is verwijdering lastiger dan wanneer de panelen achteraf via een stellage op het dak zijn geplaatst.

Roerend. Kunnen de zonnepanelen zonder noemenswaardige schade worden weggehaald, dan zijn ze roerend en mogen de kosten van de zonnepanelen worden meegenomen in de servicekosten. De Huurcommissie gaat dan uit van de werkelijke investeringskosten die in tien jaar worden afgeschreven en bij de huurder in rekening gebracht. Let op. Extra kosten voor monitoring en onderhoud mogen weer niet worden doorbelast.

Gevolg. Dit oordeel kan verstrekkende gevolgen hebben. De kale huur kan immers in de regel jaarlijks met een bepaald percentage worden verhoogd, terwijl de servicekosten alleen kunnen worden verhoogd als er een voorschot op de servicekosten wordt betaald en de verhuurder heeft aangetoond dat de werkelijk gemaakte kosten hoger zijn.

Zonnepanelen die zonder beschadiging kunnen worden weggenomen zijn roerend. De kosten daarvan mogen worden meegenomen in der servicekosten. Als zonnepanelen onroerend zijn wordt aangenomen dat de kosten daarvan in de kale huur zitten.