Waarschuwingsplicht makelaar

In een huurovereenkomst komen soms bepalingen terecht die een rechterlijke toets niet kunnen doorstaan: nietige bedingen. Moet een makelaar dan waarschuwen?

Onredelijk voordeel. Artikel 7:264 BW bepaalt dat een beding in een huurovereenkomst dat voor een van de partijen een niet redelijk voordeel oplevert, nietig is. Het gaat dan bijvoorbeeld om een beding waar de huurder geen baat bij heeft of waarvan vooral de verhuurder profiteert. Denk aan een vergoeding voor het vervangen van sleutels of ‘sleutelgeld’.

Verhuurmakelaar. Makelaars zijn vaak betrokken bij het zoeken naar een geschikte huurder, het opstellen van een huurovereenkomst en het onderhandelen over de huurprijs en de voorwaarden. De makelaar zou dus, als professioneel betrokken partij, alert moeten zijn op dergelijke onredelijke bedingen. Moet hij hiervoor ook (schriftelijk) waarschuwen?

Uit de praktijk. Een makelaar was benaderd door een verhuurder die een winkelpand wilde verhuren. De potentiële huurder werd door de verhuurder gevonden en de verhuurder onderhandelde zelf met de potentiële huurder over de huurvoorwaarden en prijs. De huurovereenkomst werd vervolgens door de makelaar opgesteld en bevatte een bepaling dat de ouders van de huurder in privé borg zouden staan voor alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeiden. Er was geen maximum bedrag voor de borg bepaald, hoewel dat bij particuliere borgtocht wel vereist is (ingevolge artikel 7:858 BW).

Borgbepaling ongeldig. Toen er een huurachterstand ontstond en de verhuurder de ouders wilde aanspreken, bleek die borgbepaling ongeldig omdat er geen maximum was opgenomen; een nietige bepaling dus. Hierop sprak de verhuurder de makelaar aan omdat er sprake zou zijn van een beroepsfout. De makelaar zou de verhuurder onvoldoende hebben gewezen op de risico’s van een dergelijke bepaling.

Oordeel. Het Hof Arnhem - Leeuwarden kwam tot het oordeel dat de makelaar de verhuurder voldoende mondeling had gewaarschuwd dat de bepaling over de borg risicovol was. Hij had die waarschuwing niet schriftelijk hoeven te herhalen. Bovendien was de verhuurder een professionele partij, die zelf de huurder gezocht en gevonden en onderhandeld over de huurvoorwaarden. Ook had de makelaar geen bijzondere kennis hoeven te hebben van het juridische begrip ‘borgtocht’ omdat het geen typisch aan onroerend goed gerelateerd thema is waarvan kennis bij de makelaar mag worden verondersteld.

Er geldt geen schriftelijke waarschuwingsplicht maar uitsluitend mondeling waarschuwen kan leiden tot bewijsproblemen. Een schriftelijke bevestiging van de waarschuwing is dus wijselijk.