Voorlopige voorziening bij een huurachterstand

Tijdens procedures over (bedrijfsmatige) verhuur wordt de rechter nogal eens gevraagd om een voorlopige voorziening toe te wijzen, bijv. bij een ontruiming vanwege een huurachterstand. Wanneer is het belang dan spoedeisend genoeg?

Als het niet kan wachten
Voorlopige voorziening (VoVo). Er zijn talloze situaties waarin op korte termijn een (voorlopig) oordeel van de rechter nodig is in afwachting van een definitieve uitspraak. Als er haast is, kan er
een kort geding worden gestart of kan er in een lopende procedure een provisionele vordering worden ingesteld.

Nog niet definitief. In beide gevallen wordt de rechter gevraagd om een ’VoVo’ te treffen, zodat in afwachting van een definitief oordeel erger wordt voorkomen. Deze voorziening moet een voorlopig
karakter hebben, wat betekent dat een rechter bijv. geen ontbinding van de huurovereenkomst kan uitspreken of de inhoud van een overeenkomt wijzigen (want dat zouden definitieve oordelen zijn).

Spoedeisend belang. Als een VoVo wordt gevraagd, zal de rechter altijd eerst toetsen of er sprake is van (voldoende) spoedeisend belang. Kunnen partijen echt niet wachten? Afhankelijk van de gevraagde VoVo wordt er snel of juist minder snel spoedeisend belang aangenomen.

Wat kan worden gevorderd?
Ontruiming. Er kunnen allerlei vorderingen aan de rechter worden voorgelegd. Er kan worden verzocht om ontruiming van het gehuurde (bijv. omdat de verhuurder het gehuurde zelf dringend nodig heeft, de huurder zich niet als goed huurder gedraagt of een forse huurachterstand heeft laten ontstaan), de verhuurder kan worden verplicht bepaalde gebreken te herstellen, etc. Hoe zit dat bij een ontruiming vanwege een huurachterstand?

Aannemelijk. Als ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd, moet de rechter moet een blik in de toekomst werpen en beoordelen:
1. of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht en
2. of het aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden beëindigd of ontbonden en de huurder
het gehuurde zal moeten ontruimen.

Ontbinding. Het is vaste rechtspraak een betalingsachterstand een reden kan zijn om de huur overeenkomst te ontbinden. Grofweg is de regel dat ontbinding gerechtvaardigd is bij een betalingsachterstand van drie maanden of meer. Als de achterstand ernstig genoeg is, willen verhuurders vaak dat de huurder middels een voorlopige voorziening wordt gedwongen het gehuurde alvast te ontruimen. Zo wordt voorkomen dat de achterstand verder oploopt. Dat is nogal wat: een ontruiming is immers behoorlijk definitief en kan de bedrijfsvoering van de huurder danig verstoren.

Is drie maanden spoedeisend genoeg?
Belang verhuurder. Vaak is het oordeel dat als de achterstand maar hoog genoeg is, er voldoende spoedeisend belang is en de ontruiming wordt toegewezen. Niet alleen de hoogte van de achterstand speelt daarbij mee. Ook het feit dat de verhuurder zijn vaste lasten moet betalen terwijl hij geen huur ontvangt, kan meespelen. Zeker als de verhuurder hierdoor in de financiële problemen komt.

Gedrag huurder. Ook het betalingsgedrag van de huurder kan meespelen. Een huurder die de huur onregelmatig betaalt, kan voor een verhuurder zoveel onzekerheid opleveren dat er voldoende
spoedeisend belang wordt aangenomen om de gevorderde ontruiming toe te wijzen. In dergelijke gevallen kan zelfs een achterstand van 2,5 maand al voldoende zijn!

Als ontruiming van het gehuurde wordt gevraagd in een voorlopige voorziening hangt het spoedeisend belang af van de situatie. Als bijv. de verhuurder in de problemen komt door het gedrag van de huurder, kan een achterstand van 2,5 maand al genoeg zijn!