Verhuurder versus de Vereniging van Eigenaars

Het onderhoud van en de veiligheid in de gemeenschappelijke ruimtes in een appartementencomplex is de verantwoordelijkheid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Kunnen de huurders van een appartement ook de verhuurder daarop aanspreken?

De rolverdeling
De verhuurder. De verhuurder van een woning of een appartement is verantwoordelijk voor de veiligheid van het gehuurde. Dit volgt niet alleen uit de huurovereenkomst maar ook uit de wet. De verhuurder moet gebreken aan het gehuurde verhelpen en moet zich ook inspannen om de woning of het complex zo veilig mogelijk te houden. Het komt vaker voor dat verhuurders 50% of meer van de appartementen in een complex in eigendom hebben en daardoor dus een meerderheidsbelang in de VvE hebben verworven.

De VvE. De VvE is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken en moet ervoor zorgen dat de gemeenschappelijke delen van het complex, zoals het trappenhuis, daken, liften en een gemeenschappelijke tuin worden onderhouden. Het regelmatig laten keuren van de liften hoort daarbij. 

Wat speelde er onlangs bij de rechter?
Kort geding over onveilige liften. Bij rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2021:6099) speelde in augustus 2021 een kort geding. De huurders van een appartement in een appartementencomplex met negen verdiepingen spanden dit kort geding aan tegen de verhuurder (een woningstichting). Volgens de huurders waren de liften onveilig, ze haperden vaak, een liftkooi met een kind erin was een paar verdiepingen naar beneden gevallen en tot zeker tweemaal toe moest de brandweer een bewoner uit de lift te bevrijden. Een van de liften was zelfs afgekeurd maar niet buiten bedrijf gesteld.

Actie huurders. De huurders hadden de verhuurder regelmatig gevraagd om de gebreken aan de liften te (laten) verhelpen. 

Verhuurder wijst naar VvE. De verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat hij niet zelfstandig de gebreken aan de lift mocht laten verhelpen en de kosten hiervan bij de VvE kon vorderen, omdat het verhelpen van dergelijke problemen tot de verantwoordelijkheid van de VvE behoorde. Het was de VvE echter niet gelukt op korte termijn een onderhoudsbedrijf te vinden dat de gebreken aan de liften kon verhelpen.

Oordeel rechtbank: lift moet werken. De rechtbank kon zich niet vinden in het verweer van de verhuurder en was van menig dat de huurders recht hadden op een goed werkend liftsysteem in het pand waarin zij een woning huurden.

Verhuurder had een meerderheid. Ook het feit dat de verhuurder binnen de VvE een meerderheid van stemmen had, speelde volgens de rechtbank een rol. De verhuurder had zijn (meerderheids)positie kunnen gebruiken om een algemene ledenvergadering bijeen te roepen (art. 2:41 lid 1 BW) en herstelmaatregelen af te dwingen, desnoods via een procedure bij de rechtbank (art. 5:130 lid 1 BW)
als tijdens de vergadering niet zou zijn besloten tot herstel van de liften. Blijkbaar was de verhuurder niet doordrongen van de ernst van de situatie.

Veiligheid
Naast elkaar. De verhuurder heeft een eigen verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de situatie in de door hem verhuurde complexen veilig is. Ook de VvE is hiervoor verantwoordelijk, maar die verantwoordelijkheden bestaan naast elkaar. Van een verhuurder mag dus worden verwacht dat hij actie onderneemt en zich actief opstelt als de veiligheid van zijn huurders mogelijk in het geding is.

Een verhuurder en de VvE zijn naast elkaar verantwoordelijk voor de situatie in complexen. Een verhuurder van een appartement moet zich actief opstellen, zeker als de situatie onveilig is. Dat geldt zeker voor eigenaren die veel appartementen verhuren.