Overname huurovereenkomst na overlijden ouder

U leest er tegenwoordig vaker over: kinderen die (net) meerderjarig zijn en nog ‘thuis’ wonen en wiens ouder komt te overlijden maar de huurovereenkomst niet mogen voortzetten. Kan het kind de huurovereenkomst overnemen?

Wettelijke regeling
Ingrijpend. Het overlijden van een ouder is een ingrijpende gebeurtenis, ook als je meerderjarig bent. Als een jongvolwassene echter nog thuis woont bij een ouder die een woning huurt, kan daar nog bij komen dat het kind door de verhuurder wordt verzocht het gehuurde binnen zes maanden te verlaten.

Positie van de achterblijver. De wet regelt wat er gebeurt met de bewoners van een huurwoning als de huurder komt te overlijden (artikel 7:268 BW).

Medehuurder. Dit artikel regelt de positie van een medehuurder: iemand die met de huurder was getrouwd of die samen met de overleden huurder de huurovereenkomst heeft getekend. De wet bepaalt dat de achterblijver de huurovereenkomst voortzet en dat de verhuurder geen verdere eisen mag stellen.

Geen medehuurder. Het artikel regelt ook de positie van personen die geen (mede)huurder zijn, maar wel in het huis wonen, zoals thuiswonende meerderjarige kinderen, medebewoners dus. De wet bepaalt dat die personen nog zes maanden in de woning mogen blijven maar in principe daarna weg moeten. Kan een thuiswonend meerderjarig kind de huurovereenkomst ook voortzetten?

Stappen om te mogen blijven
Eerst vragen, dan evt de rechter. Een meerderjarig thuiswonend kind zal in eerste instantie aan de verhuurder vragen of hij de huur mag overnemen. Wordt dat niet toegestaan, dan kan de rechter worden ingeschakeld. Dit moeten binnen zes maanden na het overlijden van de huurder.

Toets rechter. De rechter toetst of aan de wettelijke eisen wordt voldaan (art. 7:268 lid 3 BW). Het achterblijvende kind moet:
1. zijn hoofdverblijf in de woning hebben,
2. de huur kunnen betalen,
3. eventueel een huisvestingsvergunning krijgen
4. een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder hebben gevoerd

Duurzaam gemeenschappelijk
Gemeenschappelijk. Een duurzaam gemeenschappelijke huishouding is vaak lastig te bewijzen. De huishouding moet in de eerste plaats gemeenschappelijk zijn geweest. Dit kan bijv. blijken uit het feit dat de vaste lasten gezamenlijk werden betaald en het huishouden samen werd gevoerd.

Duurzaam. Daarnaast moet de samenleving ‘duurzaam’ zijn geweest. De Hoge Raad heeft al eens bepaald dat in de regel kinderen niet duurzaam met hun ouders samenwonen. De bedoeling is immers dat kinderen op enig moment op zichzelf gaan wonen. In bijzondere gevallen kan er wel sprake zijn van duurzaamheid, zoals bijvoorbeeld in een zaak die bij de rechtbank Amsterdam speelde (ECLI:NLRBAMS:2020:6370).

Bewuste keuze. De rechter oordeelde dat het duurzaam samenleven bleek uit het feit dat het meerderjarige kind bewust op 21-jarige leeftijd bij haar vader was gaan wonen en eerder nooit bij hem had gewoond. Omdat beiden een klein inkomen hadden was ze van plan was een woning met haar vader te kopen, ze niet stond ingeschreven als woningzoekende en het in haar (Eritrese) cultuur was het gebruikelijk dat ouders en kinderen samenleefden.

Als het achterblijvende kind de huur mag voortzetten, is er geen sprake van een nieuwe verhuur van de woning maar wordt het bestaande contact – inclusief de bestaande prijs – voortgezet.