Ouderdomsclausule (NVM) koopakte: een staaltje taalles

U kunt ze natuurlijk bijna dromen: ouderdomsclausules in koopaktes waarmee u aansprakelijkheid van uw (verkopende) cliënt probeert te voorkomen. Maar wist u dat de manier van formuleren van zo’n clausule allesbepalend is voor deze uitsluiting van aansprakelijkheid? Het wel of niet gebruiken van slechts enkele woorden kan hierbij een groot verschil maken. Hoe zit dat?

Aansprakelijkheid gebreken
Voor risico van koper. In de NVM-koopakte – maar ook in veel andere overeenkomsten – is standaard opgenomen dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment dat de koop tot stand komt. Dat wil zeggen: met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als dit de enige tekst in de koopakte zou zijn, zou het klip en klaar zijn: een verkoper is nooit aansprakelijk voor (onzichtbare) gebreken.

Normaal gebruik. Echter, op het bovenstaande wordt een belangrijke uitzondering gemaakt. In art. 6.3 van de NVM-koopakte is bepaald dat in ieder geval díe eigenschappen aanwezig zullen zijn die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Met andere woorden: als er gebreken zijn die ervoor zorgen dat van een normaal gebruik als woning geen sprake kan zijn, is de verkoper tóch nog aansprakelijk.

Het piept en het kraakt
Risico verkoper. Met name bij oudere woningen is dit natuurlijk een groot risico voor een verkoper. Immers, hoe ouder de woning hoe groter de kans op gebreken (en dus op aansprakelijkheid van de verkoper). Bovendien kan bij oudere woningen veel sneller sprake zijn van gebreken waar een verkoper zelf geeneens weet van heeft. Hoe is bijvoorbeeld de staat van de fundering? En is leidingwerk voor elektra misschien krakkemikkig?

Oplossing: ouderdomsclausule. Met een ouderdomsclausule kan een belangrijk deel van dit risico bij de verkoper worden weggenomen. Zo’n clausule zorgt ervoor dat gebreken die het normale gebruik belemmeren, níet aan de verkoper kunnen worden toegerekend. Daarnaast kunnen in zo’n clausule vaak specifieke eigenschappen worden benoemd, zoals in onderstaand voorbeeld:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”

Kwestie van uitleg
Goedkoop is duurkoop. Maar stel nu dat in het jaren 30 huis van uw verkoper sprake is van een gebrek in het elektriciteitsnetwerk wat veroorzaakt wordt omdat de verkoper hieraan zelf vorig jaar aan het klussen is geweest met goedkoop schakelmateriaal en kabels die hij gekocht had via AliExpress. Valt dit gebrek onder bovenstaande ouderdomsclausule en is uw verkoper dus niet aansprakelijk?

Begrijpend lezen. De vraag is namelijk of slechts aansprakelijkheid van de verkoper wordt uitgesloten voor gebreken aan onder meer elektriciteitsleidingen indien deze het gevolg zijn van ouderdom van de woning. Óf omvat de uitsluiting van de aansprakelijkheid ook de specifiek genoemde zaken (in bovenstaande clausule: onder andere de elektriciteit) en maakt het daarbij niet uit of de gebreken samenhangen met de ouderdom? In dat laatste geval zou de verkoper dus niet aansprakelijk zijn. Gebrekkige elektra van AliExpress heeft niets te maken met ouderdom, maar ja, elektra wordt specifiek genoemd in de clausule, dus is de verkoper niet aansprakelijk.

Zoveel rechters, zoveel meningen. De rechtspraak denkt hier verschillend over. Enerzijds is er de beperkte uitleg, wat betekent dat uitsluitend gebreken die het gevolg zijn van ouderdom onder de clausule vallen: het is immers een ouderdomsclausule. Anderzijds zijn er rechters die een ruime uitleg hanteren: ook de specifiek in de clausule genoemde zaken (zoals hier: elektra) vallen onder de uitsluiting van de aansprakelijkheid, zónder dat hierbij onderscheid wordt gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. Bepalend hiervoor lijkt de formulering van de clausule te zijn. Hoe zit dat?

Ruime interpretatie
Hof Den Haag en Hof Den Bosch. De hiervoor genoemde ouderdomsclausule kwam aan bod bij het Gerechtshof Den Haag in 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2835) waar sprake was van gebrekkige vloeren. Het hof vond dat juist omdat de (gebrekkige) kwaliteit van de vloeren expliciet genoemd werd in de clausule, betekende dat de uitsluiting van de aansprakelijkheid dus mede gericht was op die specifiek genoemde zaken (waaronder de vloeren). Omdat dit aspect zo specifiek genoemd werd in de clausule, hoefde niet gekeken te worden naar de oorzaak van de gebrekkige vloeren: de koper had er op bedacht moeten zijn dat de vloeren gebrekkig konden zijn, ongeacht de oorzaak. In een andere zaak – van het Hof Den Bosch – is bepaald dat de omstandigheid dat zo’n specifieke eigenschap genoemd staat in een clausule met als kopje ‘ouderdomsclausule’, hier niet aan af doet (ECLI:GHSHE:2018:1848).

Beperkte interpretatie
Zeer algemene formulering. Waar dient u nu op te letten? Op de formulering van de ouderdomsclausule. Want des te algemener zo’n clausule is geformuleerd, des te beperkter wordt de clausule uitgelegd. Van zo’n beperkte uitleg is sprake bij de volgende opzet van de clausule:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”

‘Onder andere’. Het verschil wordt in bovenstaande clausule gemaakt door de toevoeging van de woorden ‘onder andere’. Omdat deze woorden ervoor zorgen dat de opsomming van fundering, vloeren, dak, etc. blijkbaar niet-limitatief bedoeld is, moet dus de conclusie zijn dat uitsluitend gebreken die veroorzaakt worden door ouderdom tot de uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper horen. Immers, als ook vloeren ongeacht hun oorzaak (wel of geen ouderdom) hieronder hadden moeten vallen, zou niet zijn gekozen voor de woorden ‘onder andere’ maar zou dit juist expliciet zijn genoemd (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501).

Let op de formulering!
(Niet-)limitatief. Vaststaat dat gebreken die door ouderdom komen hoe dan ook onder de clausule vallen. Het ligt juist aan de formulering van de clausule of andere, specifiek genoemde zaken ook onder de clausule vallen als ze níet worden veroorzaakt door ouderdom. Niet-limitatief opgesomde zaken – waarvan sprake is bij gebruik van worden als ‘onder andere’, of ‘bijvoorbeeld’, of ‘zoals’ – dienen altijd samen te hangen met de ouderdom van de woning. Is dat niet het geval, dan vallen ze níet onder de uitsluiting van aansprakelijkheid!

Let altijd goed op de bewoordingen van de ouderdomsclausule. Als u expliciet aansprakelijkheid voor bijvoorbeeld elektra of vloeren wilt uitsluiten – ongeacht de vraag of dit door ouderdom wordt veroorzaakt – dient u deze zaken duidelijk te noemen, zónder toevoeging van ‘onder andere’, ‘zoals’, of woorden van gelijke strekking!