Ouderdomsclausule, koper let op!

Steeds vaker wordt bij de koop van een woning een ouderdomsclausule in de overeenkomst opgenomen. Kopers zouden zich meer bewust moeten zijn van de (soms verstrekkende) juridische gevolgen hiervan.

Standaardbepaling
Ouderdomsclausule. Het lijkt bijna standaard gebruik te worden dat in de koopovereenkomst van een woning een ouderdomsclausule wordt opgenomen. Zelfs bij woningen die pas 20 jaar oud zijn. Met een dergelijke clausule wordt afgeweken van artikel 7:17 BW en koper en verkoper spreken af dat de verkoper in principe niet aansprakelijk is voor gebreken aan de woning die verband houden met de ouderdom van de woning. Een ouderdomsclausule is dus een zogenaamde exoneratieclausule. De verkoper beperkt zijn aansprakelijkheid hierdoor.

Onderzoeksplicht. Uit recente rechtspraak, onder meer uit een arrest van het Hof Arnhem – Leeuwarden van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:3682), blijkt dat als er een ouderdomsclausule in de overeenkomst is opgenomen, van de koper extra alertheid wordt verwacht en de koper een zwaardere onderzoeksplicht heeft. Hij had immers kunnen weten dat het hier ging om een oude(re) woning en het is een feit van algemene bekendheid dat aan een dergelijke woning mogelijk meer gebreken kleven dan aan een nieuwe(re) woning. Het laten uitvoeren van een gedegen bouwtechnische keuring is dan aan te raden.

Twee stromingen
Beperkt. In de rechtspraak lijken zich de laatste jaren twee stromingen te ontwikkelen. Aan de ene kant zijn er rechters die de restrictieve uitleg hanteren (zie bijvoorbeeld een arrest van het Hof Amsterdam van 17 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4501). Het hof oordeelde in dit arrest dat een heel algemeen geformuleerde ouderdomsclausule met daarin een niet limitatieve opsomming (zoals bijvoorbeeld: ‘Het is koper bekend dat de woning omstreeks [aantal] jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van onder andere [volgt een niet limitatieve opsomming]. In afwijking van artikel [..] van deze koopovereenkomst worden bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht niet belemmerend te werken op het in dit artikel omschreven woongebruik.’) zo moet worden uitgelegd dat alleen de gebreken die daadwerkelijk verband houden met de leeftijd van de woning, onder de ouderdomsclausule vallen. De woorden ‘onder andere’ maken de clausule anders wel erg ruim.

Ruim. Er is ook een stroming die een ruimere uitleg hanteert, zoals bijvoorbeeld in een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch d.d. 26 januari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:193. Het Hof oordeelde in dit arrest dat bij een clausule waarin een limitatieve opsomming wordt gegeven van gebreken, een dergelijke exoneratieclausule ziet op alle gebreken die expliciet staan genoemd in deze clausule. De verkoper is dan niet aansprakelijk voor de in de clausule genoemde gebreken, ongeacht of ze verband houden met de ouderdom van de woning. Dit zou dus betekenen dat als onder het kopje ‘ouderdomsclausule’ in de koopovereenkomst staat opgenomen dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van het leidingwerk, hij hoe dan ook niet aansprakelijk is voor gebreken aan het leidingwerk, ook als dit leidingwerk 10 jaar terug nog is vervangen en niet werkelijk ‘oud’ genoemd kan worden.

Tip. Let goed op de bewoordingen in de ouderdomsclausule. Woorden als ‘onder meer’ of ‘waaronder’ duiden vaak op een ruim geformuleerde clausule die in de rechtspraak vaak beperkt(er) wordt uitgelegd.