Onverwacht puin in de tuin: is verkoper aansprakelijk?

U verkoopt een woning namens uw opdrachtgever en vervolgens melden de kopers zich omdat de grond sterk vervuild blijkt te zijn met puin. Koper stelt onder meer dat hij de woning niet meer normaal kan gebruiken. Wat zegt de rechter hierover?

Een fraaie vrijstaande bungalow
Standaard NVM-koopakte. Henk en Annelies kopen in 2013 een vrijstaande semibungalow met weiland en tuin. In de koopakte staat dat het gekochte geschikt is om normaal te worden gebruikt als woonhuis. Ook staat er dat bij verkoper Carla geen verontreiniging bekend is.

Geen bodemonderzoek. Henk en Annelies laten geen bodemonderzoek uitvoeren maar informeren bij Carla vóórdat de koop wordt gesloten naar de aanwezigheid van puin. Carla geeft aan dat als er al puin zou zijn, dit op het weiland achter de tuin zal zijn. Hier stonden vroeger stallen die inmiddels gesloopt zijn. Maar die grond wordt al jaren zonder problemen gebruikt voor landbouw; hier is nooit abnormaal veel puin aangetroffen.

Puinhoop! Vanwege geruchten uit de buurt vertrouwen Henk en Annelies het toch niet en ze laten na het notariële transport grondonderzoek uitvoeren. Beton, muren, ijzeren bewapening: van alles wordt er tijdens dit onderzoek gevonden. Carla geeft aan dat dit vermoedelijk het gevolg is van sloop van stallen 24 jaar geleden door haar inmiddels overleden man.

Puin ruimen. Volgens Carla had het slopersbedrijf destijds de opdracht om alles puinvrij te maken. Toen dit niet goed gebeurde, heeft haar man zelf maar het overige puin verwijderd en toen de grond met gras ingezaaid.

Rechter
Koper en verkoper komen er niet uit. Na veel discussie komt de zaak uiteindelijk bij de rechter te liggen (GHSHE:2019:2338). Henk en Annelies zijn van mening dat de woning door de grote hoeveelheid puin niet meer normaal als woning is te gebruiken. Ook stellen ze dat de koop tot stand is gekomen door dwaling omdat Carla niet heeft verteld dat er nog puin aanwezig was. Carla bestrijdt dit: ze heeft geen mededelingsplicht geschonden omdat ze in de veronderstelling verkeerde dat de grond goed gesaneerd was.

Pech voor Carla. Het Gerechtshof oordeelt dat de puin in een deel van de tuin het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Echter, er is wel sprake van dwaling: als Henk en Annelies op de hoogte waren geweest van het puin, hadden ze de koopovereenkomst niet, althans niet onder deze voorwaarden, gesloten. Bij Carla had het puin bekend moeten zijn, ook al is het haar man geweest die zich met de sloop heeft bezig gehouden destijds. Bovendien hebben Henk en Annelies nog vragen gesteld over de verontreiniging en Carla heeft hierbij de halve waarheid verteld.

Mededelingsplicht. Omdat Carla dus de mededelingsplicht heeft geschonden, kan door haar niet meer worden tegengeworpen dat Henk en Annelies zelf ook geen onderzoek hebben gedaan. Immers, een mededelingsplicht gaat altijd vóór een onderzoeksplicht. De koop is dus tot stand gekomen onder invloed van dwaling en daardoor brengt de rechter de kosten van sanering, zo’n € 32.000,-, in mindering op de koopsom.

Tip. Wijs uw opdrachtgever(s) altijd nadrukkelijk op hun mededelingsplicht. Zaken die bij hen bekend zijn of redelijkerwijs bekend hadden moeten zijn, móeten ze mededelen aan een koper. Gebeurt dit niet dan zal al gauw van ontbinding en/of vergoeding van schade sprake zijn. Tip. Leg de mededelingen altijd zorgvuldig vast in de koopakte, zodat later kan worden aangetoond dat een bepaalde mededeling is gedaan.

In deze casus is niet sprake van een (verborgen) gebrek omdat de vervuiling met puin een normaal gebruik als woonruimte niet in de weg staat. Maar op grond van dwaling kan uw opdrachtgever dan tóch nog aansprakelijk zijn. Het zorgvuldig nakomen van de mededelingsplicht had hier de dwaling kunnen voorkomen.