Meten is weten, maar gokken is dokken?

Recent is in de rechtspraak bepaald dat de (verkopend) makelaar aansprakelijk is als hij de meetinstructies van de NVM niet opvolgt en de koper daardoor verkeerde informatie krijgt. Maar hoe wordt de schade berekend?

Meten is weten
Vierkante meters. Het Hof Arnhem – Leeuwarden bepaalde in 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10397) dat een makelaar die de meetinstructies van de NVM niet opvolgt (en in dit geval een huis verkoopt dat op papier 26 m2 groter is dan in werkelijkheid) aansprakelijk is voor de schade die de koper daardoor lijdt. Maar hoe wordt de hoogte van de schade eigenlijk berekend?

Rechtbank rekent zelf. De rechtbank Gelderland dacht het simpel te kunnen berekenen: de woning was eigenlijk 26 m2 kleiner dan de makelaar had gezegd, de gemiddelde m2-prijs was € 1.263,33 dus de schade van de koper was 26m2 x € 1.263,33 = € 32.846,67.

Hof schakelt een deskundige in. Het Hof vond dat het anders moest en besloot een deskundige in te schakelen om te bepalen wat de prijs van de woning op het moment van de verkoop was geweest als zou zijn uitgegaan van de werkelijke woonoppervlakte. De schade van de koper zou dan het betaalde bedrag zijn minus de prijs die de deskundige had vastgesteld. Simpel toch?

Hoge Raad moet uitkomst brengen
Makelaar was het er niet mee eens. De verkopend makelaar kon zich niet vinden in die manier van berekenen van de schade en stapte naar de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde vervolgens dat de manier van het berekenen die het Hof had gehanteerd, inderdaad niet juist was (ECLI:NL:HR:2019:269).

HR: situaties vergelijken. De Hoge Raad stelde dat de omvang van de schade die is geleden, moet worden bepaald door een vergelijking te maken tussen de situatie waarin de koper nu verkeert, met de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd als de makelaar geen verkeerde informatie over de oppervlakte had gegeven. Vervolgens zou de schade moet worden begroot op ‘de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is, waarbij de rechter de schade ook mag schatten als die niet nauwkeurig kan worden vastgesteld’.

Hof moet duidelijkheid geven. Een duidelijke manier van berekenen van de schade geeft de Hoge Raad helaas niet. Het Hof Den Bosch krijgt de zaak terug om de hoogte van de schade vast te stellen volgens de richtlijn van de Hoge Raad.

Niet alleen de meters. Op 9 maart 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:690) geeft het Hof zijn oordeel over de wijze van het berekenen van de schade en stelt vast dat het aantal vierkante meters niet de enige eigenschap van de woning is die bij de aankoop voor de koper een rol speelt. De koopprijs is vaak afhankelijk van meer factoren, zoals het werkingsniveau, de uitstraling, de locatie, de gebruiksfunctie etc. Het is daarom moeilijk de schade van de kopers nauwkeurig vast te stellen.

Geen rekensom
Factoren. Het Hof geeft vervolgens een aantal factoren die een rol spelen bij het schatten van de schade:

1. de grootte van het juiste woonoppervlak,

2. het aantal missende vierkante meters,

3. de betaalde koopprijs en

4. al deze factoren moeten worden meegewogen bij het begroten van de schade.

Helaas geeft het Hof dus geen vaste rekensom om de schade van een koper in een dergelijk geval vast te stellen. Telkens moet gekeken worden naar de specifieke situatie en moeten alle factoren worden meegenomen.

De schade die de koper lijdt hangt niet alleen af van de ’missende’ vierkante meters, maar ook van het aantal missende vierkante meters in relatie tot het juiste woonoppervlak en de koopprijs. Deze factoren moeten allemaal worden meegewogen.