Meer gebreken dan verwacht

De kopers van een woning hadden onlangs aan de rechter onder andere de volgende vraag voorgelegd: Wat er als er meer gebreken worden aangetroffen dan gedacht? Maakt het uit dat de koper werd bijgestaan door een makelaar en geen bouwkundige keuring heeft laten verrichten? 

Aansprakelijkstelling. Wie is er aansprakelijk als de vragenlijst bij de verkoop van een woning onvolledig wordt ingevuld? Wat als er meer gebreken worden aangetroffen dan gedacht? Maakt het uit dat de koper werd bijgestaan door een makelaar en geen bouwkundige keuring had laten verrichten? Speelt mee dat partijen al een schadevergoeding zijn overeengekomen? Deze vragen speelden allemaal in een procedure die door de kopers van een woning was gestart en waarbij zowel de verkopers als de verkopend makelaar werden aangesproken.

Wat was er aan de hand?
Meer asbest dan verwacht. Bij de verkoop van een woning werden zowel de kopers als de verkopers bijgestaan door (ieder een eigen) makelaar. Op de vragenlijst hadden de verkopers aangegeven dat er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig waren bij ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’. De aanvulling ‘ventilatiepijp’ werd gedaan nadat de verkopend makelaar met zijn klanten over mogelijke asbest in de woning had gesproken. De kopers hadden geen bouwkundige keuring laten verrichten. Toen de kopers begonnen aan een verbouwing, bleek er veel meer asbest in de woning te zitten, bijvoorbeeld ook in de kelder. Kopers en verkopers kwamen overeen dat de verkopers voor verwijdering van de asbest in de kelder € 3.000,- zouden betalen.

Nog veel meer gebreken. Later bleken er nog veel meer gebreken aan de woning te zijn. De kopers vorderen ruim 3,5 ton.

Oordeel rechter
De rechtbank wees de vorderingen van de kopers af maar het Hof oordeelde anders (ECLI:NL:GHARL:2024:3466).

Vragenlijst. Het hof ging eerst in op de vragenlijst. Volgens de makelaar was met de aanvulling ‘ventilatiepijp’ bedoeld dat er ook asbest in de kelder aanwezig was omdat deze pijp doorliep tot in de kelder. De kopers waren dus voldoende geïnformeerd, aldus de makelaar. Het hof ging hier niet in mee en oordeelde dat de verkopers met het geven van deze beperkte informatie middels de vragenlijst, hun mededelingsplicht hadden geschonden. De verkopers hadden bijvoorbeeld een voorbehoud kunnen maken en kunnen aangeven dat ze niet wisten of er ook elders in de woning asbest aanwezig was.

Onderzoek door koper. Het hof nam het de kopers niet kwalijk dat ze geen onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning hadden laten doen. De kopers mochten erop vertrouwen dat de vragenlijst volledig was en het feit dat de woning in 1969 was gebouwd, maakte dit niet anders. Omdat er sprake was van losliggende asbest (in de kruipruimte) werd het normaal gebruik van de woning belemmerd, aldus het hof.

Afspraak. Dat partijen eerder hadden afgesproken dat de verkopers € 3.000,- zouden meebetalen aan asbestsanering, maakte het oordeel ook niet anders. Die afspraak zag nl. alleen op de asbest die op dat moment was aangetroffen en er was geen finale kwijting afgesproken. Bovendien waren er veel meer gebreken.

Makelaar. Ook de verkopend makelaar kwam er niet zonder kleerscheuren vanaf. De makelaar had de kopers moeten laten weten dat eerdere potentiële kopers problemen aan het dak en waterafvoer hadden ontdekt. Het hof nam hierbij ook mee dat de kopers werden bijgestaan door een makelaar en past een ‘eigen schuld’ correctie toe waardoor de verkopend makelaar maar 50% van de schade hoefde te vergoeden. Overigens moet de werkelijke schade later, in een schadestaatprocedure, worden begroot.