Leegstandbeheer: huur of bruikleen?

Als een pand ter voorkomen van leegstand aan tijdelijke bewoners in gebruik wordt gegeven, kan er discussie ontstaan of er sprake is van een huurovereenkomst. Hoe wordt hiermee in kort geding omgegaan?

Wat speelde er?

Bruikleenovereenkomst. In het kader van leegstandbeheer stelde de Monoma een kantoorpand in Zwolle ter beschikking aan diverse bewoners. Er worden ‘bruikleenovereenkomsten’ gesloten. Het pand zou op termijn worden gesloopt, herontwikkeld, verkocht of verhuurd. Dit stond ook in de overeenkomst. De bewoners betaalden maandelijks een bruikleenvergoeding van € 195,40 en ook nog € 75,- voor energie, € 15,- voor afval en € 15,- voor schoonmaak. In de bruikleenovereenkomst stond bovendien opgenomen ‘Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van partijen om een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan. Bruiklener komt geen huurbescherming toe. […]’

Ontruiming. In augustus 2023 liet de eigenaar het pand aan Monoma weten dat zij weer de vrije beschikking over het pand wilde hebben. Monoma en de eigenaar spraken af dat Monoma het pand in oktober 223 weer aan de eigenaar zou opleveren. De bewoners ontvingen vervolgens medio augustus een brief van Monoma dat het gebruik van de woonruimte zou stoppen en dat zij het pand per 9 oktober 2023 zouden moeten ontruimen. Omdat de bewoners dat niet deden, startte Monoma een kort geding en vorderde ontruiming (Rechtbank Overijssel 13 november 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:4538).

Huur of bruikleen?
Huurbescherming. De rechter moest zich onder meer uitlaten over de vraag of het hier ging om een huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst. Het antwoord op die vraag was van groot belang: zou er sprake zijn van huur, dan waren de bewoners goed beschermd en zouden zij het pand niet hoeven te verlaten omdat er geen sprake was van een wettelijke opzeggingsgrond.

Vergoeding. Vervolgens stelt de rechtbank dat bij een huurovereenkomst de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van het object en dat dit bij bruikleen niet het geval is. Dat de bewoners een vergoeding voor het gebruik betalen, wil niet zeggen dat dit kwalificeert als ‘tegenprestatie’. De vergoeding kan immers ook een symbolisch karakter hebben of alleen zien op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer Dat kwalificeert niet noodzakelijkerwijs als huur. Let op: Voor de rechtbank is van doorslaggevend belang dat de te betalen vergoeding in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft.

Ontruiming afgewezen. De rechter oordeelt vervolgens dat Monoma niet heeft aangetoond dat de betaalde vergoeding alleen symbolisch is of alleen ziet op de gebruikskosten. Omdat dat niet is gebeurd, wordt de gevorderde ontruiming afgewezen.

Gebonden aan de overeenkomst. In het vonnis staat daarnaast nog iets interessants: als het hier echt om bruikleen zou gaan, dan moet Monoma zich aan de gebruiksovereenkomst houden. In die overeenkomst staat dat het pand aan de bewoners in gebruik wordt gegeven tot het moment van sloop, verkoop, verhuur of herontwikkeling. Daarover zijn echter nog geen concrete plannen dus ook bij een bruikleensituatie, zou ontruiming (nog) niet zijn toegestaan.

Conclusie. De vergoeding voor het gebruik van de woning bij een bruikleensituatie moet symbolisch zijn of alleen zien op de gebruikskosten, anders kan er sprake zijn van huur waardoor de gebruiker huur(prijs)bescherming geniet.