Lagere verkoopprijs schade?

De rechter moest zich onlangs buigen over de vraag of de makelaar aansprakelijk is als de woning voor minder dan de door hem geadviseerde wordt verkocht.

Verkoop wegens schulden. Een gewezen echtpaar besloot – niet geheel vrijwillig – de voormalig echtelijke woning te verkopen. De man had namelijk schulden waarvoor een tweede recht van hypotheek op de woning was gevestigd. Toen hij de aflossing van die schuld niet meer kon nakomen, werd besloten de woning ‘vrijwillig’ te verkopen om zo (executoriale) verkoop door de bank te voorkomen.

Advies over vraagprijs door makelaar. In de loop van 2021 werd een makelaar werd in de arm genomen. Die adviseerde een vraagprijs te hanteren van € 1.258.000. Uiteindelijk werd de woning verkocht voor € 1.080.000,-, volgens de makelaar vanwege de staat van de woning en een beperkt aantal kopers in dit prijssegment.

Makelaar aansprakelijk voor lagere verkoopprijs? De verkopers stelden de makelaar vervolgens aansprakelijk op grond van wanprestatie omdat hij bij zijn werkzaamheden niet de zorg van een goed opdrachtgever in acht zou hebben genomen (artikel 7:401 BW) omdat hij zich niet had gedragen zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden zou hebben gedaan. Als hiervan sprake is en een partij lijdt schade, dan moet die schade worden vergoed.

Lijden de verkopers schade? De zaak bij de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:3726) draaide uiteindelijk voornamelijk om de vraag of de verkopers schade hadden geleden. Is het realiseren van een lagere verkoopprijs dan de vooraf geïndiceerde vraagprijs wel schade? De makelaar betoogde in deze procedure dat er vele maanden aan onderhandelingen voor nodig waren geweest om überhaupt kopers te vinden die bereid waren een bedrag van € 1.080.000,- te betalen en de makelaar verwachtte niet dat als de verkopers dit bod hadden afgewezen, de koper bereid was geweest meer te betalen. Ook waren er geen andere geïnteresseerden. Gelet op alle ontwikkelingen in de vastgoedmarkt begin 2022 (rentestijgingen) dacht de makelaar niet dat er nog een hoger bod zou komen.

Geen schade. Volgens de rechtbank hadden de verkopers onvoldoende hadden aangetoond dat ze schade hadden geleden. Dit is ook in lijn met andere rechtspraak, zoals bijvoorbeeld een arrest van het Gerechtshof Leeuwarden (ECLI:NL:GHLEE:2012:BW8952), waarin het hof oordeelde dat een makelaar geen resultaatsverbintenis heeft voor de hoogte van de verkoopprijs.

Conclusie. Ook als een makelaar tekortschiet in de uitvoering van zijn opdracht, wil dat nog niet zeggen dat hij een schadevergoeding moet betalen. Daarvan is pas sprake als de opdrachtgever schade heeft geleden en dit heeft bewezen.