Van het opstellen van huurovereenkomsten tot advisering, bemiddeling en procederen bij huurgeschillen
Van aan- en verkoop tot exploitatie
Alle juridische aspecten die met vastgoed en bouwrecht te maken hebben
Alle juridische vragen die met contracten, algemene voorwaarden en incasso's te maken hebben
Tijdelijke inhuur van een projectjurist
Sinds we te maken hebben gehad met corona, is het digitaal ondertekenen van stukken in zwang geraakt. DocuSign is een toepassing die vaak door makelaars wordt gebruikt. Doorstaat een handtekening via DocuSign de toets der kritiek?
Digitale handtekening
Steeds meer. Steeds meer stukken worden niet van een ‘natte’ (= fysieke) handtekening voorzien maar worden digitaal ondertekend, ook koopovereenkomsten voor vastgoed. De echtheid van een digitale handtekening moet echter wel gewaarborgd zijn omdat de ondertekenaar van een stuk meestal de bedoeling heeft een rechtshandeling tot stand te brengen. Het is uitermate vervelend als de koopovereenkomst voor een woning nadien ongeldig blijkt te zijn omdat de echtheid van de handtekening niet kan worden gegarandeerd.
Verschillende soorten. Er zijn drie soorten digitale handtekeningen:
1. de gewone digitale handtekening: het inscannen van een met pen geschreven handtekening;
2. de geavanceerde digitale handtekening: dit is een handtekening in de vorm van een unieke code, gekoppeld aan een afzender. Bij het gebruik hiervan worden er gegevens vastgelegd, zoals afzender, document en tijdstip. Deze digitale handtekening voldoet aan de basisregels van de Europese Verordening voor elektronische identificatie, maar bewijslast ligt bij de ondertekenaar;
3. de gekwalificeerde digitale handtekening: deze handtekening heeft een extra beveiliging middels een gekwalificeerd certificaat en voldoet aan de hoge betrouwbaarheidseisen volgens het Europees beleid voor elektronische handtekeningen. De bewijslast ligt bij de ander.
Betrouwbaar? Het spreekt voor zich dat niet iedere digitale handtekening even betrouwbaar is. Het inscannen van een fysieke handtekening is risicovol omdat partijen niet op kantoor komen bij bijv. de makelaar en mensen zich dus niet voldoende hoeven te identificeren. Let op. Maakt u hiervan toch gebruik, zorg er dan voor dat alle pagina’s van het ondertekende stuk worden gescand en gemaild. Dit is echter geen garantie voor het uitblijven van een discussie achteraf.
Wat zegt de rechter?
Digitaal knippen en plakken. Rechtbank Noord-Nederland oordeelde eerder dat het digitaal knippen en plakken van een afbeelding van de fysieke handtekening onvoldoende betrouwbaar was (ECLI:NL:RBNNE:2019:1715). Het gevolg hiervan was dat de koop van een woning niet tot stand was gekomen omdat hiervoor een rechtsgeldig ondertekende koopovereenkomst nodig is (art. 7:2 BW jo. Art. 156a lid 1 Rv jo. Art.3:15a BW). Dat kan veel gedoe opleveren als de woning al notarieel is geleverd.
DocuSign. Veel kantoren maken gebruik van DocuSign. Helaas is ook daarvan gebleken dat de rechtbank dit niet beschouwd als een gekwalificeerde digitale handtekening. Deze is dus niet gelijk aan een fysieke natte handtekening. Zie bijv. een uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:3242) waarin werd geoordeeld dat zelfs het gebruik van DocuSign met een two factor authentication (dus verzending van nog een extra veiligheidscode via mail of sms) de ondertekening onvoldoende betrouwbaar kan zijn. Let op. Uit de over dit onderwerp bekende rechtspraak blijkt telkens dat de rechter het mogelijk acht dat er een andere ondertekenaar toegang had tot de gebruikte afbeelding van de handtekening, het mailadres of de telefoon.
Volgens de rechter kan ook bij DocuSign de ondertekening onvoldoende betrouwbaar zijn. Alleen een gekwalificeerde digitale handtekening kan worden gelijkgesteld met een fysieke handtekening en geeft voldoende rechtszekerheid.