Is de koper gebonden aan het voorkeursrecht van de huurder?

Het is algemeen bekend dat de koper van een pand een zittende huurder moet accepteren: koopt breekt geen huur. Neemt de koper dan alle bepalingen, zoals een voorkeursrecht van koop, uit de huurovereenkomst over?

Koop breekt geen huur
In de wet. Artikel 7:226 BW bepaalt dat bij de verkoop van een verhuurde onroerende zaak de huurovereenkomst in stand blijft, het bekende: koop breekt geen huur. Let op: dit geldt echter niet voor alle bepalingen uit de huurovereenkomst.

Niet alles uit de huurovereenkomst. Het derde lid van dit artikel bepaalt namelijk dat de overname van de huurovereenkomst alleen geldt voor bedingen in de overeenkomst die ‘onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.’ Kortom: alleen afspraken die direct te maken hebben met de huurprijs en het gebruik van het gehuurde, gaan mee over naar een nieuwe eigenaar.

Als de huurder het pand kan kopen
Hoge Raad. Vaak wordt de vraag gesteld of het recht van een huurder om het gehuurde op enig moment te kunnen kopen, een beding is dat overgaat op de koper (een zogenaamd 'lid 3-beding').

Alleen als recht van koop is betaald. De Hoge Raad heeft in 2007 (15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1995) en 2010 (26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9632) al eens bepaald dat het recht van een huurder om het gehuurde op enig moment te kunnen kopen, alleen als zo’n lid 3-beding kan worden gezien als er naast de huurprijs ook een vergoeding voor dit kooprecht wordt betaald, bijvoorbeeld omdat de waarde van dit recht is verdisconteerd in de huurprijs.

Ondanks bedoeling partijen. Of de nieuwe eigenaar gebonden is aan het beding, is niet afhankelijk van de vraag of het de bedoeling van partijen was gebonden te zijn maar of dit volgt uit lid 3, aldus de Hoge Raad.

Dit speelde er in de praktijk
Uitspraak hof. Het Hof Arnhem – Leeuwarden heeft zich vorig jaar (12 januari 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:209) uitgelaten over de vraag of een nieuwe eigenaar van een verhuurd pand was gebonden aan het voorkeursrecht van koop dat in de huurovereenkomst was opgenomen. Nee, oordeelde het Hof. Wat was het geval?

Huurder. De huurder, een bekend kledingmerk, huurde een winkelruimte. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurder een voorkeursrecht van koop had. Dit betekende dat als de verhuurder het pand zou willen vervreemden, hij het eerst aan de huurder moest aanbieden.

Verhuurder. De verhuurder verkocht het pand aan een nieuwe eigenaar (‘verhuurder 2’). Die verkocht het pand vervolgens ook weer, zonder het aan de huurder aan te bieden (aan ‘verhuurder 3’). Toen de huurder daarachter kwam, sprak hij verhuurder 2 aan omdat het voorkeursrecht niet was nagekomen. Verhuurder 2 vond echter dat hij niet gebonden was aan dit recht.

Verhuurder niet gebonden. De kantonrechter en daarna het Hof oordeelde dat verhuurder 2 niet was gebonden aan het voorkeursrecht omdat het geen beding was dat bij de verkoop van het pand mee was overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Niet was vast komen te staan dat de huurder betaalde voor het voorkeursrecht. Het was dus geen zogenaamd lid 3-beding en het voorkeursrecht was dus niet mee overgaan bij de verkoop van het pand naar verhuurder 2.

Voorkom discussie als u een voorkeursrecht van koop in de huurovereenkomst opneemt. Zorg dat uit de formulering blijkt dat het voorkeursrecht samenhangt met de huurprijs of dat er op een andere wijze een vergoeding voor het voorkeursrecht wordt betaald.