Intrekking makelaarsopdracht: tóch courtage betalen!

Als makelaar doet u er verstandig aan om na intrekking van de verkoopopdracht door uw (voormalige) opdrachtgever te controleren of de woning niet tóch verkocht wordt. U kúnt dan alsnog recht hebben op courtage! Hoe zit dat?

Einde opdracht
Onvrede. Hoewel in deze overspannen markt bijna iedere woning zichzelf verkoopt, kan het toch voorkomen dat een opdrachtgever niet tevreden is over de door u geleverde diensten en dat hij de opdracht wenst in te trekken.

Vergoeding kosten. Veel makelaars werken met een vast bedrag voor opstartkosten om de woning te fotograferen, op internet te plaatsen, etc. en daarnaast wordt een courtage afgesproken die afhankelijk is van de hoogte van de koopsom. Bij intrekking van de opdracht heeft u sowieso recht op de al gemaakte opstartkosten. Maar wist u dat u daarnaast soms óók nog in aanmerking komt voor courtage?

Algemene voorwaarden
Overeenkomst van opdracht. Echtpaar Elbers heeft in september 2016 hun woning in de verkoop gezet bij NVM-makelaar X. Op deze opdracht zijn de algemene voorwaarden van NVM van toepassing. Verder staat in de opdracht vermeld:

“Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn opdrachtgever en NVM-lid het volgende overeengekomen: courtage 1,5% van de koopsom. (…) als opstartkosten wordt een bedrag van EUR 3.500 excl. BTW in rekening gebracht (…). Indien (…) een overeenkomst tot stand komt binnen 4 maanden na annulering opdracht, heeft het NVM-lid recht op volledige vergoeding van courtage (…).”

Annulering. Tijdens de opdracht wordt de woning 2 keer bezichtigd en wordt onderhandeld over de prijs. Overeenstemming wordt echter niet bereikt en omdat Elbers niet tevreden is over de diensten van X, trekt het echtpaar de opdracht in. Ruim 4,5 maand na de intrekking verkoopt Elbers alsnog de woning aan de eerste gegadigden. Makelaar X stuurt een nota, bestaande uit de courtage verminderd met de opstartkosten. Uiteindelijk heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant afgelopen maart in een niet gepubliceerde uitspraak hierover geoordeeld.

Wat zegt de rechter?
Afspraak. Volgens de rechter is het volgende afgesproken tussen Elbers en X:
- Volledige courtage als de koop tot stand komt binnen 4 maanden na annulering;
- Een naar redelijkheid vast te stellen courtage als de koop ná 4 maanden tot stand komt, mits vast staat dat de koop verband houdt met inspanningen van X.

Makelaar X heeft gelijk. Het bovenstaande sluit aan bij art. 19 van de Algemene Voorwaarden van de NVM. De koop is ná 4 maanden na annulering tot stand gekomen en volgens de rechter staat voldoende vast dat makelaar X hierin een belangrijke bijdrage heeft gehad. De eerste bezichtiging van de kopers kwam namelijk via X en ze werden op de woning gewezen via Funda waarop X de woning had geplaatst. De rechter begroot daarom de in redelijkheid vast te stellen vergoeding op EUR 3.500 opstartkosten en EUR 6.500 courtage.

Tip. Zorg dat u als NVM-lid altijd de algemene consumentenvoorwaarden van de NVM van toepassing verklaard op uw opdrachten. Bent u geen NVM-lid? Neem dan een bepaling op in uw opdracht die is afgeleid van het NVM-artikel. Verder doet u er verstandig aan om altijd te monitoren of er toch geen koopovereenkomsten tot stand komen na intrekking door uw voormalige opdrachtgever(s).

Het kan voorkomen dat u als makelaar na intrekking recht heeft op courtage. Gebruik daarom altijd (algemene) voorwaarden waarin wordt aangegeven dat u ook recht heeft op loon als u kunt aantonen dat door uw toedoen de koop na intrekking van de opdracht tot stand is gekomen.