Indexeringsbeding geldig?

In veel huurovereenkomsten staat een beding waardoor de huur jaarlijks kan worden geïndexeerd met een bepaald percentage. Ook incassobedingen en rentebedingen komen vaak voor. Zijn dergelijke gedingen eigenlijk wel toegestaan?

Amsterdam
Rechtbank. Het laatste jaar heeft de rechtbank Amsterdam een aantal opvallende uitspraken gedaan die onder meer zien op de verhoging van de huur middels een indexeringsbeding. Een dergelijk beding wordt, zeker bij geliberaliseerde huur, vaak opgenomen.

Wat was het geval?
Hoge indexering huurprijs woning. Twee huurders huurden al sinds 2005 een woning van een (professionele) verhuurder. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de huur jaarlijks kon worden verhoogd (lees: geïndexeerd) met een percentage op basis van de CPI-index (een inflatiecorrectie) vermeerderd met 5%, te bepalen door de verhuurder. In 2005 bedroeg de huurprijs € 865,- maar in 2022 was die door indexeringen opgelopen naar ruim € 1.500,-.

Huurachterstand. Omdat de huurders niet meer betaalden, vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en natuurlijk betaling van de huurachterstand.
Kantonrechter. De rechtbank Amsterdam boog zich over deze zaak (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800).

Oordeel rechter

In strijd met het Europese recht? In zijn algemeenheid geldt dat een rechter ambtshalve moet toetsen of een huurprijswijzigingsbeding in strijd is met het Europese Recht (ook wel strijd met ‘Richtlijn oneerlijke bedingen’), zo volgt uit Europese rechtspraak (zie ECLI:C:EU:2013:180 en ECLI:EU:2012:242). Een wijziging van de huurprijs op basis van de CPI is in de regel ‘eerlijk’ net als een verhoging op basis van de wettelijke regels.

Inflatiecorrectie plus 5%. In deze zaak werd de huurprijs echter, naast de CPI-index, ook nog verhoogd met maximaal 5%.

Oneerlijk indexeringsbeding. De kantonrechter oordeelde dat dit beding oneerlijk is omdat dit beding het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van de huurder als consument aanzienlijk verstoort. Ook voldoet het beding niet aan de voorwaarden, namelijk dat in het beding niet is opgenomen op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast. Ook is geen er geen geldige reden voor een jaarlijkse wijziging van 5% bovenop de inflatiecorrectie op basis van de CPI-index. De huurders waren dus volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd, aldus de kantonrechter.

Grote gevolgen
Geen indexering. De gevolgen van dit oordeel waren groot: het hele indexeringsbeding werd buiten toepassing verklaard en dit betekende dat de huurprijs vanaf 2005 helemaal niet had mogen worden verhoogd. De oude huurprijs gold dus nog wat betekende dat de huurders al die jaren teveel huur hadden betaald. In plaats van een achterstand was er sprake een voorstand! De gevorderde ontbinding, ontruiming en eis tot betaling wordt dus niet ingewilligd.

Niet de eerste keer. De rechtbank Amsterdam heeft dit jaar al meer van dergelijke uitspraken gedaan, zoals bijvoorbeeld ook in april dit jaar: ECLI:NL:RBAMS:2023:2420 waarin naast het indexeringsbeding ook het rentebeding en het incassokostenbeding als ‘oneerlijk’ werden betiteld en als gevolg daarvan werden vernietigd.

Een beding in de huurovereenkomst dat oneerlijk is, bijv. over een veel te hoge indexering van de huurprijs, kan door de rechter worden vernietigd waardoor alle financiële gevolgen van deze bedingen ongedaan moeten worden gemaakt. Een indexering met de CPI of bijv. de CPI met een kleine opslag (van 1 of 2%) is ‘veiliger’.