Huurder betaalt té lage huur? Verbeter uw rendement!

Bij gereguleerde woonruimte is het onder omstandigheden mogelijk dat een te lage huurprijs die uw huurder betaalt, wordt verhoogd naar een marktconformer niveau. Zo kunt u mooi uw rendement verbeteren! Hoe zit dat?

Geliberaliseerde woonruimte
Huurprijsverhoging. Het huurrecht maakt onderscheid tussen gereguleerde en geliberaliseerde huur van woonruimte. Gereguleerde huur is in principe bedoeld voor huurders met een kleine beurs. Hierbij bepaalt de wetgever jaarlijks met welk percentage de huur maximaal mag worden verhoogd. De laatste jaren is dit veelal 0% tot een inflatievolgende huurprijsaanpassing geweest. Minimaal dus.

Meer vrijheid. Deze behoudende huurverhoging strookt niet met de marktomstandigheden in de afgelopen jaren. De huren in bijvoorbeeld Amsterdam of Rotterdam rijzen de pan uit. De strikte regels van gereguleerde huurprijsverhoging gelden níet bij geliberaliseerde woonruimte. Van geliberaliseerde woonruimte is sprake als de aanvangshuurprijs van het huurcontract meer dan € 710,68 per maand bedraagt. Deze huurprijsgrens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.

Artikel in huurovereenkomst
Aanpassing aan de marktwaarde. Bij geliberaliseerde verhuur is het toegestaan om een artikel in het huurcontract op te nemen waarin wordt bepaald dat de huurprijs eens in de zoveel tijd kan worden aangepast aan de marktwaarde. Tip. Neem bij geliberaliseerde verhuur altijd zo’n artikel op in het contract. In en overspannen markt zoals nu het geval is, kunt u zo uw rendement in één keer met grote sprongen verbeteren.

Wettelijke bepaling
Redelijk aanbod. Maar ook als zo’n bepaling in uw huurcontract ontbreekt, kan de huurprijs aan de marktwaarde aangepast worden. Mits uw voorstel met de aangepaste huurprijs richting de huurder een redelijk aanbod is. Op grond van art. 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek kan de rechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen als een huurder weigert in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Take it or leave it. Uw aanbod richting de huurder mag uitsluitend betrekking hebben op de huurprijs. Als de rechter concludeert dat sprake is van een redelijk aanbod, geeft hij de huurder vaak 2 opties: óf de nieuwe huurprijs accepteren, óf – als hij dit niet doet – de woning verlaten. De rechter bepaalt dan dat de huur is geëindigd.

Verhoging van 300% redelijk?
Wanneer redelijk aanbod? Hoewel de wet hier zelf niets over zegt, blijkt uit rechtspraak dat moet worden gekeken naar de huurprijzen van vergelijkbare geliberaliseerde huurwoningen in de omgeving. Als uw voorstel overeenstemt met de huurprijzen van deze vergelijkbare woningen, zal al snel sprake zijn van een redelijk aanbod. Dit kán een forse stijging van de huur betekenen!

Hof Amsterdam. Zo oordeelde het Hof Amsterdam op 11 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2733) dat een verhoging van 300% ten opzichte van de huidige huur, een redelijk aanbod was. De huidige huur van deze in Amsterdam gelegen woning was € 540,15 per maand en ondermeer uit taxaties bleek dat deze woningen in de omgeving voor € 1.600 per maand werden verhuurd. Als de huurder deze huur niet alsnog accepteert, beëindigt het Hof de huurovereenkomst. (Deze huur was in 1994 al ingegaan en toen lag de aanvangshuur boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 475,33).

Uit deze uitspraak van het Hof Amsterdam blijkt dat u de mogelijkheid heeft om bij uw bestaande huurders forse huurverhogingen voor elkaar te krijgen. Als een huurder zo’n verhoging niet accepteert, kunt u de huurovereenkomst beëindigen. U kunt daarmee uw rendement fors laten toenemen!