Huur gaat niet automatisch over bij wijziging rechtsvorm

Een startende ondernemer begint vaak als eenmanszaak of VOF. Als de omzet toeneemt wordt bijvoorbeeld overgegaan op een BV. De verhuurder wordt hier vaak niet van op de hoogte gebracht. Wat zijn hier de mogelijke gevolgen van?

Vestzak broekzak
Rechtsvorm. Een ondernemer die vanwege omzetgroei zijn rechtsvorm verandert van een eenmanszaak of VOF in bijvoorbeeld een BV, deelt dit vaak niet mee aan de verhuurder. Laat staan dat hierbij om toestemming wordt gevraagd.

Huurpenningen. Een verhuurder zal hier geen problemen mee hebben. Althans: zo lang de huurpenningen maar blijven binnenkomen. In juridisch opzicht dient bij een wijziging van de rechtsvorm eigenlijk het huurcontract over te gaan van de ene partij (eenmanszaak of VOF) naar de andere partij (BV). Het feit dat de verhuurder ook na de overgang gewoon de huurpenningen in ontvangst blijft nemen, betekent niet automatisch dat hij akkoord is gegaan met de contractovername door de nieuwe rechtsvorm. Hoe zit dat?

Van VOF naar BV
Mededeling. VOF A is een huurovereenkomst aangegaan met verhuurder B. Gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst wordt de VOF een BV. A laat dit per brief aan B weten. B reageert niet op deze brief en blijft de huur in ontvangst nemen die wordt betaald door de BV.

Bankroet. Dan gaat de BV failliet. B stelt dat hij nooit een huurcontract met de BV is aangegaan en hij dus niet geraakt wordt door het faillissement. Hij stelt de vennoten van de oorspronkelijke VOF hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur.

Dat gaat zomaar niet! De vennoten stellen dat B pech heeft: de VOF bestaat niet meer en dit hebben zij per brief aan B laten weten. B heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt en heeft bovendien de huur altijd ontvangen. Zij stellen dat dus sprake is van contractovername en dat B alleen de failliete BV nog kan aanspreken.

Contractovername
Wat zegt de wet? Artikel 159 van boek 6 BW zegt dat sprake is van contractovername als:
1. Er een akte is waarin de huurder zijn rechten overdraagt aan de nieuwe huurder
2. Er ondubbelzinnige medewerking van de verhuurder aan de contractovername is (dit hoeft niet per sé schriftelijk te zijn!).

Niet zo ondubbelzinnig. Aan de eerste voorwaarde is voldaan: uit een ‘akte’ bleek dat A de huur heeft willen overdragen aan de BV. Maar hier heeft B nooit expliciet mee ingestemd. De vorige vennoten zijn dus nog gewoon hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van de achterstallige huur.

Let op. Ook als géén sprake was van het veranderen van rechtsvorm, blijft iedere vennoot die het bedrijf verlaat hoofdelijk aansprakelijk zolang het oorspronkelijke contract ongewijzigd wordt voortgezet door de medevennoten. Een verhuurder moet dan dus uitdrukkelijk instemmen met contractovername door de overgebleven vennoten zodat de vertrekkend vennoot niet meer aansprakelijk is.

Uitdrukkelijk instemmen
Tip. Als verhuurder is het van belang om de financiële positie van de nieuwe rechtsvorm goed te beoordelen vóórdat toestemming wordt gegeven voor een contractovername. Een huurder dient expliciet toestemming van de verhuurder te vragen als hij wil dat de huur en aansprakelijkheid overgaan op de nieuwe rechtsvorm.

Ook als (stilzwijgend) huurbetalingen door een verhuurder worden geaccepteerd na wijziging van de rechtsvorm van de huurder, is nog géén sprake van contractovername. Een verhuurder dient hier expliciet mee in te stemmen. Gebeurt dit niet, dan blijven de natuurlijke personen die het huurcontract zijn aangegaan gewoon hoofdelijk aansprakelijk.