Hoe ver gaat de mededelingsplicht van de verkoper?

Zoals bekend, rust bij de verkoop van een woning op de verkoper een mededelingsplicht. De verkoper kan hieraan onder meer voldoen door de vragenlijst nauwkeurig en volledig in te vullen. Maar is dat genoeg?

Wat speelde er?
Mededelingsplicht en vragenlijst. De rechtbank Overijssel (15 februari 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:488) heeft een uitspraak gedaan die een wat genuanceerder licht werpt op de mededelingsplicht van de verkoper in relatie tot de vragenlijst en de garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. 

Asbest gevonden bij sanering. De (voormalig) eigenaren van een woning kwamen op enig moment tot de ontdekking dat er asbest in de bodem van hun woning aanwezig was. Ze laten de boel saneren maar niet overal: onder meer rondom een boom die niet mocht worden gekapt maar ook onder een verharding op het terrein is niet gesaneerd. In 2011 is een saneringsrapport opgemaakt waarin dit staat opgenomen. Op enig moment besluiten de eigenaren te gaan verkopen.

Vragenlijst en onderzoeksrapport. In de vragenlijst geven de eigenaren aan dat hun niet bekend is dat de grond rondom de woning verontreinigd is. Boven dit antwoord schrijven de eigenaren met de hand ‘asbest gesaneerd’. Ook staat in de vragenlijst opgenomen dat er een onderzoeksrapport is maar dit rapport krijgen de kopers niet. Ze vragen er echter ook zelf niet naar.

Koopovereenkomst met asbestclausule
Koper bekend met asbest? In de koopovereenkomst wordt vervolgens een zogenaamde asbestclausule opgenomen waarin staat dat de koper ermee bekend is dat er asbest in de onroerende zaak aanwezig is en waarin de verkopers worden gevrijwaard voor alle aansprakelijkheid die hieruit voortvloeit. In de overeenkomst staat echter ook dat het verkopers niet bekend is dat de woning verontreinigingen bevat die het normale gebruik van de woning belemmeren.

Onderzoek na levering. Als de kopers na levering een asbestonderzoek laten doen, blijkt er verschillende delen van de woning en het perceel verontreinigd zijn en dat er gesaneerd moet worden. De kopers willen dat de verkopers hiervan de kosten dragen maar daar voelen de verkopers weinig voor. Omdat partijen er onderling niet uitkomen, is een gang naar de rechter noodzakelijk. De kopers spreken de verkopers aan vanwege non-conformiteit en dwaling.

Wat vindt de rechter?
De kopers wisten het....  De rechter oordeelt vervolgens de kopers ermee bekend waren dat er asbest in de verkochte zaak aanwezig was. Er dan dus niet worden geconcludeerd dat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde en dat er sprake was van non-conformiteit.

... maar de verkopers ook. De verkopers wisten echter dat niet het gehele perceel was gesaneerd en dat er maatregelen zouden moeten worden genomen als er werkzaamheden rondom de boom zouden worden verricht of als de verharding zou worden verwijderd.

Non-conform. Het is daarom wel degelijk zo dat de asbestvervuiling het normale gebruik van de tuin in de weg stond. De mededeling van de verkoper dat er geen vervuilingen aanwezig waren die het normale gebruik belemmerden, was dan ook onjuist omdat als de kopers bijvoorbeeld in de tuin graafwerkzaamheden willen verrichten, ze maatregelen moeten treffen om blootstelling aan asbest te voorkomen.

Als er in de koopovereenkomst voor een woning gebruik wordt gemaakt van de asbestclausule, let er dan goed op dat de rest van de koopovereenkomst, bijv. ten aanzien van de garantie voor het normale gebruik, hiermee in lijn is.