Het financieringsvoorbehoud en de boete

In veel koopovereenkomsten wordt een financieringsvoorbehoud opgenomen. Een beroep hierop moet voldoende gedocumenteerd worden. Als het beroep op het financieringsvoorbehoud onterecht blijkt te zijn, riskeert de koper een boete die mogelijk niet wordt gematigd door de rechter.

Koopovereenkomst
Feiten. Koper en verkoper sluiten een overeenkomst voor de (ver)koop van een woning voor € 765.000. In de overeenkomst staat een financieringsvoorbehoud met de volgende afspraken:
• De minimale hypotheek die de koper wil hebben.
• Als de koper een beroep wil doen op het voorbehoud moet hij goed gedocumenteerd aantonen dat hij de hypotheek niet krijgt.
• Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan: ‘één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper […]. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: minimaal een kopie hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing’.

Beroep. Uiteindelijk krijgt koper de financiering niet rond. Bij het beroep op het voorbehoud voegt de koper de brief van de bank, waarin in enkele zinnen staat opgenomen dat de aanvraag wordt afgewezen omdat deze niet aan de door de bank gestelde voorwaarden en normen voldoet.

Wanneer voldoende gedocumenteerd
Boete. De verkoper vindt dat het beroep van de koper op het financieringsvoorbehoud niet voldoende gedocumenteerd was en eist de contractuele boete. De koper stelt dat de bank geen kopie van de hypotheekaanvraag wilde verstrekken. Partijen treffen elkaar vervolgens bij de rechter.

Rechter: dat is niet voldoende
Onvoldoende onderbouwd. De rechtbank Den Haag buigt zich over de kwestie (ECLI:NL:RDDHA:2022:2352). De rechtbank oordeelt dat de koper onvoldoende heeft aangetoond dat de bank de hypotheekaanvraag niet kon of wilde verstrekken. Daarnaast oordeelde de rechtbank dat de koper ook op een andere manier aan de verkopers had kunnen laten zien dat hij zich voldoende had ingespannen om de benodigde financiering rond te krijgen. De (zeer korte) afwijzingsbrief van de bank vond de rechtbank onvoldoende.

Kan die boete niet omlaag?
Matiging. De koper had de rechtbank gevraagd dat als hij de boete verschuldigd zou zijn, die boete dan te matigen. De koper was namelijk van mening dat in de huidige markt, een dergelijke boete disproportioneel was. De verkoper zou de woning waarschijnlijk weer makkelijk aan een ander kunnen verkopen. De koper vond daarom dat de boete moest worden gematigd tot de hoogte van de werkelijke schade van verkoper.

Terughoudendheid: niet matigen. Een rechter dient terughoudend te zijn bij het matigen van een overeengekomen boete en kan dit alleen doen als de boete tot resultaat zou leiden dat buitensporig en daardoor onaanvaardbaar is. De rechter matigde in deze kwestie de boete daarom niet en de belangrijkste reden daarvoor was dat een boete van 10% over de koopsom een hele gebruikelijke boete is in koopovereenkomsten.  Bovendien gold de boete voor beide partijen en was gebleken dat de verkoper de woning 10 maanden later voor € 720.000,- had kunnen verkopen. 

Let op: als in de koopovereenkomst is opgenomen wat er onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan, is het belangrijk de uitgangspunten van deze bepaling juist toe te passen.