Het financieringsvoorbehoud, een zegen of een last?

Een van de standaardbepalingen in de NVM-koopakte is het financieringsvoorbehoud. Een bepaling waar u misschien niet te lang bij stilstaat. Toch wordt er over
het financieringsvoorbehoud veel geprocedeerd. Waarom eigenlijk?

Wat staat er nu precies?

Financiering regelen. Kort gezegd: in artikel 15.1 sub a van de NVM-koopakte spreken de koper en de verkoper met elkaar af dat de koper een bepaalde tijd krijgt om via een erkende bankinstelling de financiering voor de aankoop van de woning te regelen.

Binnen een bepaalde periode. Partijen vullen zelf in de koopakte een datum in en bepalen dus zelf hoeveel tijd de koper daarvoor krijgt.

Bedrag en rentepercentage. Ook moet in de standaardclausule het bedrag worden opgenomen dat de koper wil kunnen lenen en het rentepercentage waartegen hij de lening wil kunnen afsluiten.

Beroep op voorbehoud. In artikel 15.3 spreken partijen vervolgens af hoe de koper een beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud en hoe hij moet aantonen dat hij zijn best heeft gedaan om de financiering rond te krijgen. Deze twee punten zorgen vaak voor discussie, maar daarover hieronder meer.

Een ontbindende voorwaarde. Lukt het de koper niet om voor de afgesproken datum een aanbod van een bank te krijgen, dan kan hij de koopovereenkomst ontbinden. Het financieringsvoorbehoud is dus een ontbindende voorwaarde: voldoet de koper aan de voorwaarden uit het artikel, dan kan hij de koop ontbinden.

Duidelijk toch?
Onzekerheid voor de verkoper. Voor de koper geeft het financieringsvoorbehoud de zekerheid dat hij nog van de koopovereenkomst af kan als het onverhoopt niet lukt om een hypothecaire lening te krijgen. Voor de verkoper van een woning brengt het financieringsvoorbehoud echter een periode van onzekerheid met zich mee. De verkoper weet immers pas na de afgesproken datum of het de koper gaat lukken een financiering te krijgen en of de koper zich misschien beroept op de ontbindende voorwaarde, waarna de verkoop
dus helemaal niet meer doorgaat.

De koper moet in actie komen. Het financieringsvoorbehoud legt vooral aan de koper verplichtingen op. Hij moet in actie komen en een ‘erkende geldverstrekkende bankinstelling’ zoeken die hem een hypothecaire lening wil verstrekken. Als dat niet lukt, moet hij zich ook tijdig en ‘goed gedocumenteerd’ op het voorbehoud beroepen. Een koper heeft een inspanningsverplichting: hij moet zijn best doen de financiering rond te krijgen.

Datum goed in de gaten houden. Staat u als makelaar een van de partijen bij, dan is het van belang de afgesproken datum goed in de gaten houden. Gaat de datum zoals opgenomen in artikel 15 voorbij, dan kan de koper zich niet meer op het voorbehoud beroepen. Let op 1. Uit de rechtspraak blijkt dat een koper zich niet kan verschuilen achter een bank die meer tijd nodig blijkt te hebben om een aanvraag te beoordelen of achter een tussenpersoon die traag is. Let op 2. Het hebben van een BKR-registratie of een arbeidscontract dat niet wordt verlengd, kan voor de bank een reden zijn geen financiering te verlenen en dit levert vervolgens voor de koper een (vaak terechte) reden op om te ontbinden.

Hoe moet de koper ontbinden?
Tijdig een bericht versturen. Staat u als makelaar de koper bij en wil deze zich beroepen op het financieringsvoorbehoud, zorg er dan voor dat de ontbindingsverklaring (zoals in de NVM-koopakte staat) uiterlijk op de eerste werkdag na de afgesproken datum, bij de verkoper of zijn makelaar ligt.

Bewijzen. De koper moet bewijzen dat hij een dergelijk bericht heeft verstuurd. Het versturen van een e-mail of sms is makkelijk en snel, maar het is lastig om te bewijzen dat zo’n bericht door de ander is ontvangen. Tip. Adviseer de koper dan ook om een aangetekende brief te versturen of om aangetekend ???? te mailen. Ook de afwijzingen (de ‘goede documentatie’) moet bij dit bericht worden gevoegd.

Wat is goed gedocumenteerd? In de koopakte spreken partijen af dat de koper ‘goed gedocumenteerd’ een beroep op het financieringsvoorbehoud moet doen. Wat is dat precies? De standaard NVM-akte schrijft voor dat er (minimaal) één afwijzing van een bank moet worden overgelegd bij een beroep op de ontbindende voorwaarde, maar partijen kunnen hierover iets anders afspreken.

Staat u een verkopende partij bij? Dan adviseren wij u om maatwerk te leveren en de bepaling in de koopakte aan te scherpen. Als de verkoper bijv. wil weten of de koper wel alle noodzakelijk informatie naar de hypotheekverstrekker heeft gestuurd (en dat de financieringsaanvraag niet wordt afgewezen omdat de koper simpelweg slordig is en niet alles heeft aangeleverd en het dus de eigen schuld van de koper is dat hij de financiering niet rond krijgt), dan moet er expliciet worden afgesproken dat ook de financieringsaanvraag bij de bank onderdeel uitmaakt van het ‘goed gedocumenteerde’ beroep op het financieringsvoorbehoud.

Duidelijke afspraken maken. Dat hiervoor expliciete afspraken moeten worden gemaakt, blijkt uit een vrij recente uitspraak van Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:3747). Het hof heeft in deze zaak geoordeeld dat een verkoper alleen mag eisen dat hij de stukken die door de koper naar de bank zijn gestuurd, kan inzien, als dit in de koopakte is afgesproken. Is dat niet afgesproken, dan moet de verkoper het doen met de afwijzingsbrieven van de bank.

Actie door de verkoper
Niet akkoord met ontbinding. Wat kan de verkoper doen als de koper zich – mogelijk onterecht - beroept op het financieringsvoorbehoud? Bekruipt een verkoper het gevoel dat de koper zich niet voldoende heeft ingespannen om een hypotheek te krijgen of heeft de koper het beroep op het voorbehoud niet goed gedocumenteerd gedaan, dan is het verstandig dit alvast aan de koper te melden. De koper weet dan in ieder geval dat de verkoper hem wil houden aan de koopovereenkomst en niet akkoord gaat met de ontbinding.

In gebreke stellen. Het kan natuurlijk zo zijn dat de koper in de periode daarna alsnog de financiering rond krijgt en op de afgesproken datum bij de notaris verschijnt om de woning af te nemen. Verschijnt de koper niet, dan kan de verkoper de koper (maar pas op het afgesproken moment van levering) in gebreke stellen. De koper krijgt dan alsnog acht dagen de tijd om de koopovereenkomst na te komen (en dus de woning af te nemen) en pas als dat niet gebeurt, kan de verkoper de contractuele boete eisen.

Onzekerheid tot de overdrachtsdatum?
Waarborgsom of bankgarantie. Als verkopend makelaar wilt u de verkoper echter niet tot de afgesproken datum van overdracht in onzekerheid laten zitten. Dat hoeft in de regel ook niet, want in de koopovereenkomst staat meestal opgenomen dat er een waarborgsom (of bankgarantie) kort na het aflopen van het financieringsvoorbehoud moet worden gestort bij de notaris.

Waarborgsom wel gestort. Als de koper van plan is de woning alsnog af te nemen, zal hij waarschijnlijk die waarborgsom storten. De verkoper kan er dan op vertrouwen dat de koper de woning zal afnemen en anders staat in ieder geval het boetebedrag veilig bij de notaris.

Waarborgsom niet gestort. Als de koper echter niet van plan is om de woning af te nemen, dan zal hij waarschijnlijk de waarborgsom niet storten. De verkoper kan dan, als de termijn voor het storten voor de waarborgsom is verstreken, de koper in gebreke stellen en acht dagen de tijd geven alsnog de waarborgsom te storten. Doet de koper dat niet, dan kan de koopovereenkomst door de verkoper worden ontbonden.

Tip: Als de verkoper zicht wil op de financieringsaanvraag van de koper, spreek dan expliciet in de koopovereenkomst af dat ook de aanvraag bij de bank onderdeel uitmaakt van de ‘goede documentatie’ van het beroep op het financieringsvoorbehoud.