Een prijsvastbeding: is de prijs in beton gegoten?

Het zal u niet ontgaan zijn: de prijzen in de bouw zijn enorm gestegen (Cobouw 19 april 2021). Gelukkig heeft u als particuliere opdrachtgever in de overeenkomst met de aannemer laten vastleggen dat eventuele prijsstijgingen voor rekening van de aannemer blijven. Maar hoe vast is de prijs?

Vaste prijs
Prijsvastbeding. Als u als particuliere opdrachtgever een huis laat bouwen, wilt u in ieder geval in financieel opzicht weten waar u aan toe bent. Opdrachtgevers laten daarom graag in bouwcontracten opnemen dat er een ‘vaste prijs’ wordt overeengekomen, een zogenaamd ‘prijsvastbeding’. Er staat dan bijvoorbeeld in de overeenkomst opgenomen ‘De prijs is vast’ of ‘Partijen komen een vaste prijs overeen’. Maar dit betekent helaas niet altijd dat er geen prijsstijgingen doorberekend kunnen worden en dat de prijs daadwerkelijk vast staat. Of een prijsstijging kan worden doorberekend, ligt namelijk aan de precieze bewoordingen in de overeenkomst en of er algemene voorwaarden van toepassing zijn.

De wet. In artikel 7:753 BW is opgenomen dat de rechter op vordering van de aannemer de prijs kan aanpassen als er sprake is van 1) kostenverhogende omstandigheden die 2) na het sluiten van de overeenkomst pas zijn ontstaan, 3) niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend en 4) waarmee de aannemer bij het bepalen van de prijs geen rekening had hoeven houden. De aannemer mag bovendien alleen de kostenverhoging zelf doorrekenen maar daarover niet ook nog eens een winstpercentage. Ook moet de aannemer de opdrachtgever zo snel mogelijk laten weten dat er de noodzaak van een prijsverhoging is (lid 3).

UAV 2012. Op veel aannemingsovereenkomsten is de UAV 2012 van toepassing verklaard. Hierin is ook een regeling opgenomen over prijsstijgingen (paragraaf 47). Deze bepaling lijkt erg op de wettelijke regeling, maar in de UAV staat dat het moet gaan om een aanzienlijke prijsverhoging voor het gehele werk.
Wat is aanzienlijk? De jurisprudentie laat een verschillend beeld zien, soms vinden arbiters een stijging met meer dan 5% al aanzienlijk (RvA 25 april 2016, nr. 35.131) maar soms ook pas een stijging vanaf 10% (RvA 9 juni 2015, nr. 35.130). Alleen het meerdere boven die 5 of 10% kan dan worden doorberekend, het mindere blijft voor rekening van de aannemer. Gedeelte smart dus. Het is zelden zo dat de hele prijsstijging wordt doorberekend aan de opdrachtgever.

Jurisprudentie
Rechtspraak. Als een aannemer vervolgens de prijs wil verhogen vanwege het feit dat hij zijn materialen duurder heeft moeten inkopen, zal de opdrachtgever zich al snel beroepen op het prijsvastbeding. Is dat terecht? Rechters maar ook arbiters van de Raad van Arbitrage hebben al vaker geoordeeld dat een algemeen prijsvastbeding er niet voor zorgt dat artikel 7:753 BW of paragraaf 47 UAV niet meer geldt. Wil een opdrachtgever dat bereiken, dan moeten daar in de overeenkomst meer woorden aan worden gewijd en moet expliciet worden opgenomen dat wordt afgeweken van de wettelijke regeling of de UAV.

Tip voor opdrachtgevers. Wilt u zekerheid hebben over dat wat u aan de aannemer verschuldigd bent en voorkomen dat u met een onverwachte prijsstijging wordt geconfronteerd, dan doet u er goed aan om in de aannemingsovereenkomst uitdrukkelijk de wet en/of de UAV uit te sluiten, bijvoorbeeld door op te nemen: ‘De werking van artikel 7:753 BW en paragraaf 47 UAV zijn uitgesloten, de overeengekomen prijs is vast voor de duur van het werk en het risico voor prijsstijgingen ligt geheel bij de opdrachtnemer.’