De gevolgen van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening voor het incassobeleid van verhuurders

Een rechter zal pas tot ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een huurwoning overgaan als de betalingsachterstand minstens drie maanden is. Maakt het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening dit anders?

Geldt ook voor particuliere verhuurders
Het besluit. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening heeft als doel dat verhuurders een ‘sociaal incassobeleid’ voeren. Ze moeten hun best doen om huurders met problematisch betaalgedrag, indien nodig, richting de gemeentelijke schuldhulpverlening te bewegen. Een verhuurder moet een viertal de stappen zetten voordat hij bij een betalingsachterstand de rechter kan verzoeken ontruiming van een huurwoning toe te wijzen. Deze stappen gelden zowel voor woningcorporaties als voor particuliere verhuurders.

Vier verplichte stappen
Artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening geeft een stappenplan bestaande uit vier stappen.
1. De verhuurder moet zich inspannen om persoonlijk contact te krijgen met de huurder. Op deze manier kan de huurder worden gewezen op de mogelijkheden die er zijn om achterstanden te voorkomen of in te lopen.
2. Daarnaast moet de verhuurder de huurder wijzen op de mogelijkheid om schuldhulpverlening te krijgen.
3. De verhuurder moet de huurder in ieder geval minstens één keer een schriftelijke herinnering hebben gestuurd met de mededeling dat er een huurachterstand is.
4. In deze brief moet worden gemeld dat de gegevens van de huurder worden doorgegeven aan het college schuldhulpverlening, tenzij de huurder afwijzend reageert.

Daarna. Nadat deze vier stappen zijn doorlopen, moet de verhuurder de gegevens van de huurder en de achterstand aan het college doorgeven.

Procederen?
Hoe gaan rechters hiermee om? In het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is niets geregeld voor de situatie dat de verhuurder de betalingsachterstand niet bij de gemeente meldt, maar in de praktijk neemt een rechter bij de beoordeling van een ontruimingsverzoek wel mee of de verhuurder de stappen van het besluit netjes heeft doorlopen.

Rechtspraak. Al in diverse uitspraken wees de rechter het ontruimingsverzoek af, omdat de achterstand niet bij de gemeente was gemeld (ECLI:NL:RBMNE:2021:4141,ECLI:NL:RBROT:2022:4103, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) en Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2022:1026) waarin telkens de verzochte ontruiming werd afgewezen.

Termijnen
Wanneer ontruimen? Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening vermeldt helaas niets over de termijnen waaraan de verhuurder zich heeft te houden. Hoelang nadat de verhuurder de achterstand bij de gemeente heeft gemeld, mag er bijv. een ontruimingsprocedure worden gestart of mogen er andere incassomaatregelen worden genomen?

Afkoelingsperiode. Een verhuurder moet er echter op bedacht zijn dat de gemeente na de melding kan verzoeken om een ‘afkoelingsperiode’ in de zin van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Zo’n afkoelingsperiode kan maximaal zes maanden zijn. Gedurende deze periode kan de huurder niet worden gedwongen om de tot dan toe ontstane achterstand te voldoen en ook mag de verhuurder geen verdere maatregelen nemen.

De rechter zal vragen of het stappenplan van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is nageleefd. Is er een schriftelijke herinnering gestuurd? Is het gemeld bij de gemeente en zo niet, waarom niet?