Actief lobbyen bij gemeentes leidt tot belastingheffing!

Als een eigenaar zich actief bemoeit met de gemeente om een bestemmingswijziging van zijn privé-gronden rond te krijgen en hij de gronden vervolgens (met winst) verkoopt, kán dit leiden tot naheffing van de fiscus.

Waardestijging
Bestemmingswijziging. Als makelaar heeft u ongetwijfeld wel eens objecten in uw verkoopportefeuille gehad die lastig te verkopen zijn. Bijvoorbeeld vrijstaande woningen met royale percelen, waarop makkelijk nog een extra woning gebouwd zou kunnen worden. Een splitsing van zo’n perceel in meerdere (bouw)kavels vergroot de verkoopbaarheid zondermeer, maar vaak is hier wel een bestemmingswijziging voor nodig.

Attentie vereist. En dan wordt een punt bereikt waarop alertheid vanuit uw zijde geboden is. Want actieve bemoeienis bij de gemeente om zo een bestemmingswijziging erdoor te krijgen, kán leiden tot forse belastingdruk bij uw opdrachtgever. Zo’n actieve bemoeienis kan namelijk al snel worden aangemerkt als meer dan normaal vermogensbeheer en dit is (extra) belast in Box 1.

Van wei naar wonen
Gekte op de woningmarkt. De rechtbank Gelderland moest onlangs uitspraak doen in een zaak waarbij de fiscus stelde dat sprake was van meer dan actief vermogensbeheer (ECLI:NL:RBGEL:2018:5583). Eigenaar Eriksen koopt in 2001 in de privésfeer (i) een woonhuis met tuin en (ii) een weiland. Op 23 maart 2004 sluit Eriksen een koopovereenkomst met projectontwikkelaar Bouwer B.V. voor de verkoop van deze 2 percelen onder de voorwaarde dat het bestemmingsplan onherroepelijk wordt gewijzigd van weidegrond naar woningbouw.

Lobbyen loont… of toch niet? Na herhaaldelijk contact van Eriksen met de gemeente, stemt de gemeente in 2010 uiteindelijk in om van de wei een bouwlocatie te maken. De koopovereenkomst met betrekking tot dit perceel wordt daarmee definitief tussen Eriksen en Bouwer BV en Eriksen krijgt via de notaris de koopsom uitbetaald. In deze koopsom is de waardestijging vanwege de bestemmingswijziging opgenomen. Maar dan trekt de fiscus aan de bel. De inspecteur legt een navorderingsaanslag Inkomstenbelasting op wegens resultaat uit overige werkzaamheden (hierna: ROW) in Box 1.

Meer dan actief vermogensbeheer
Box 1. Uit rechtspraak blijkt dat sprake is van meer dan actief vermogensbeheer als de aankoop van vastgoed gebeurt met het oogmerk om deze na een bepaalde bewerking, zoals aanvraag van vergunningen, splitsing in appartementsrechten of renovatie, te verkopen. In dat geval kwalificeert die handeling als ROW en dit is belast in Box 1 tegen 51,75% (tarief 2019). In dit geval vond de rechter dat Eriksen actief betrokken was bij de bestemmingswijziging. Hij had vele gesprekken gevoerd met de gemeente en uit correspondentie bleek dat Eriksen zelf het voornemen had gehad om woningen te bouwen op de weidegrond.

Onderscheid is lastig. Óf sprake is van meer dan actief vermogensbeheer is niet altijd makkelijk te bepalen. Normaal vermogensbeheer valt onder inkomen uit sparen en beleggen (box 3). In Box 3 geldt een maximaal tarief van 1,68% berekend over de waarde van bezittingen minus schulden. ROW is in Box 1 belast tegen 51,75%.

Tip. Als de exploitatie van het vastgoed van uw cliënt meer dan normaal vermogensbeheer zal gaan omvatten, doet u er verstandig aan hem te adviseren het vastgoed direct onder te brengen in een BV. Het resultaat in de BV is namelijk belast tegen het gecombineerd vennootschapsbelasting- en Box 2-tarief van 43,75%, wat voordeliger is dan het tarief van 51,75% van Box 1.

Als uw cliënt als gevolg van actieve bemoeienis bij bijvoorbeeld de gemeente zijn gronden in de privésfeer met winst kan verkopen, is sprake van meer dan actief vermogensbeheer en dit is belast in Box 1 tegen 51,75%. Vastgoed direct onderbrengen in een BV kán een oplossing bieden aangezien dit ‘slechts’ belast is tegen 43,75%.