Aanpak (geluid)overlast: hoe ver moet verhuurder gaan?

U bemiddelt ongetwijfeld soms voor verhuur bij cliënten die meerdere woningen als belegging hebben. De verschillende huurders kunnen eenvoudig overlast veroorzaken waarvoor óók uw cliënt als verhuurder aansprakelijk kan zijn.

Ver-van-mijn-bed-show
Ik ben niet de oorzaak. Als de ene huurder in een gebouw (geluids)overlast veroorzaakt richting de andere huurder en beide huurders huren van dezelfde verhuurder, zou deze verhuurder kunnen denken: “dat is niet mijn probleem.” Immers, de verhuurder zorgt niet voor de overlast.

Onrechtmatige daad. Daar is op zich geen speld tussen te krijgen, dus moeten de huurders dit in de eerste plaats zelf oplossen. Als zij hier onderling niet uitkomen, kan de huurder die overlast ervaart de veroorzaker aansprakelijk stellen op grond van onrechtmatige daad. In een notendop betekent dit dat wanneer de overlast zodanig is dat deze als onrechtmatig valt aan te merken, de veroorzaker (al dan niet door de rechter) verplicht kan worden om de overlast te staken. Eventuele schade richting de andere huurder moet vergoed worden.

Niet optreden is ook kwalijk!
Huurgenot. Toch gaat de verhuurder in dit geval niet helemaal vrij uit. Als beide huurders dezelfde verhuurder hebben, kan degene die overlast ervaart óók de verhuurder aanspreken. Een verhuurder is op grond van het Burgerlijk Wetboek namelijk verplicht een ongestoord huurgenot aan de huurder te verschaffen. Doet hij dit niet, dan is sprake van een gebrek (art. 7:204 BW).

Beide huurders dezelfde verhuurder. Deze aansprakelijkheid geldt dus alleen als beide huurders dezelfde verhuurder hebben. In die situatie heeft de verhuurder namelijk de bevoegdheid om op te treden richting de overlast veroorzakende huurder. Deze huurder handelt dan immers niet als een goed huurder (art. 7:213 BW). Indien een verhuurder geen of onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden richting de overlast veroorzakende huurder, kan dit dus een gebrek opleveren.

Wat moet verhuurder doen?
Full house. Woningcorporatie Havensteder verhuurt in Rotterdam de woning boven de woning van haar huurder aan een gezin met 4 kinderen. Enkele maanden nadat de huur van het gezin is ingegaan, heeft de huurder overlastmeldingen bij Havensteder gedaan. Havensteder neemt dit serieus en laat geluidsmetingen doen.

Hinderlijk maar niet overdreven. Uit de metingen blijkt dat de overlast vooral bestaat uit contactgeluid door lopen, bonk- en tikgeluid op de vloer en (harde) stemmen van volwassenen en kinderen. De conclusie van de metingen is dat de geluiden hinderlijk zijn, maar dat het maximaal toegestane geluidsniveau níet wordt overschreden.

Daarmee is de kous niet af! Huurder is het niet eens met deze conclusie en laat het er niet bij zitten. Havensteder onderneemt vervolgens een aantal bemiddelingspogingen. Ook hebben de bovenburen op eigen kosten nieuwe ondervloeren en vloerbedekking aangelegd en zijn met hen schriftelijke afspraken gemaakt over hun woongedrag. Volgens de huurder heeft dit alles echter nauwelijks effect en hij stapt naar de rechter. Hier vordert hij van Havensteder een schadevergoeding van € 1.000,- en eist hij dat de bovenburen uit hun woning worden gezet (ECLI:NL:RBROT:2020:4085).

Uitspraak rechter
Rechtbank Rotterdam. De rechter erkent dat de huurder overlast ervaart, máár daarmee is die overlast nog niet meteen onrechtmatig. Overlast moet geobjectiveerd worden. Dat wil zeggen: niet alleen de huurder, maar ook ieder ander redelijk handelend persoon moet de overlast ervaren. Dit moet objectief kunnen worden bepaald.

Geluidsmetingen. De door Havensteder uitgevoerde geluidsmetingen zijn hier cruciaal. Havensteder heeft meerdere metingen laten doen en volgens het rapport zijn de geluiden aan te merken als woon- en leefgeluiden die de grenswaarden niet overschrijden. Er is volgens de rechter wel sprake van hinder, maar niet van onrechtmatige overlast.

Geen nalatigheid verhuurder. Volgens de rechter heeft Havensteder in deze zaak gedaan wat in redelijkheid van haar gevraagd kon worden. Van nalatig handelen is dan ook geen sprake en dus is er geen gebrek in de zin van art. 7:204 BW. De bovenburen mogen blijven wonen en de schadevergoedingsvordering wordt afgewezen.

Conclusie
Tip. Als uw cliënt te maken krijgt met huurders die overlast van andere huurders ervaren, doet hij er verstandig aan direct op te treden. In deze zaak bleek dat het direct laten uitvoeren van geluidsmetingen, het voeren van bemiddelingspogingen en het maken van (schriftelijke!) afspraken met de overlastveroorzaker over het woongedrag belangrijke aspecten zijn waarmee kan worden aangetoond dat de verhuurder er alles aan heeft gedaan om de overlast te beperken.

Dossier. Documenteer alle telefoontjes, mailtjes en schriftelijke stukken zorgvuldig en houd bij welke acties op welke momenten zijn ondernomen. Het laatste wat u wilt is immers aansprakelijkheid voor het (wan)gedrag van anderen omdat ú uw dossiervorming niet op orde heeft!

In overlastsituaties is de verhuurder verplicht om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de problemen op te lossen. Met goed onderzoek, metingen en bemiddelingsgesprekken kan een verhuurder aantonen dat hij al het mogelijke heeft gedaan om de overlast te stoppen. Van aansprakelijkheid vanwege tekortkoming in de verplichtingen van verhuurder zal dan niet snel sprake zijn.