Aannemer verantwoordelijk voor warme woning?

Op de bouwtekeningen zag het zo mooi uit: een groot raam op het oosten/ zuid-oosten. De praktijk bleek minder mooi: de temperatuur in de woning was meer dan twee maanden per jaar hoger dan 28°C. Is dit een verborgen gebrek?

Raad van Arbitrage.
Door de Raad van Arbitrage is op 24 september 2020 (nr. 36.858) een uitspraak gedaan over de vraag of een erg warme (nieuwbouw) woning een gebrekkige woning is en of de aannemer verplicht kan worden te betalen voor verkoelende maatregelen.

Wat speelde er?
Meer dan 28°C.
Vier particuliere opdrachtgevers hadden een aannemer opdracht gegeven om vier woningen te bouwen. Aan de achterkant hadden woningen allemaal een grote glazen pui, gelegen op het oosten/zuid-oosten. De woningen werden aangeprezen als woningen met een ‘erg hoge isolatiewaarde, waardoor een lage energierekening’. Al snel bleek dat het gedurende de zonnige maanden wel erg warm werd in de woningen. Gedurende ruim 105 dagen was het warmer dan 25°C in de woningen en gedurende 75 dagen werd het zelfs warmer dan 28°C. Dat vonden door de bewoners niet prettig.

Aannemer aansprakelijk?
De bewoners spraken daarop de aannemer aan en stelden dat er sprake was van een verborgen gebrek en dat de aannemer geen deugdelijk werk had geleverd en dus aansprakelijk was. De bewoners verzochten de aannemer om ‘thermische maatregelen’ te nemen. Met andere woorden: te betalen voor een airconditioning of zonnescherm.

Volgens de voorgeschreven specificaties.
De aannemer was van mening dat hij niet aansprakelijk was, hij had immers gebouwd volgens de voorgeschreven specificaties.

Te laat geklaagd?
Ook vond de aannemer dat de bewoners te lang hadden gewacht met klagen, omdat zij al een paar maanden in de woning woonden voordat ze bij de aannemer aanklopten.

Welke regels zijn er van toepassing?
AVA 1992.
De AVA 1992 was op de met de aannemer gesloten overeenkomsten van toepassing. In de AVA staat dat er binnen een ‘redelijke’ termijn moet worden geklaagd over gebreken. De wet (art. 6:89 BW) eist dat er binnen ‘bekwame tijd’ moet worden geklaagd nadat het gebrek wordt ontdekt of men het had behoren te ontdekken.

Bouwbesluit.
Er gelden geen wettelijke regels voor het ‘thermisch comfort’ in woningen. Om toch een objectieve meting uit te kunnen voeren, besloten de aannemer en de bewoners de waarden conform de Adaptieve Grenswaarde comfort ISSO 7 aan te houden. Alle vier de woningen bleken deze waarden behoorlijk te overschrijden.

Oordeel van de Raad van Arbitrage
Tijdig geklaagd.
Kort gezegd vond de Raad van Arbitrage dat de bewoners tijdig hadden geklaagd. Of het aangenaam warm of te warm werd in een woning, blijkt volgens de Raad namelijk pas als je een tijdje in de woning woont. De bewoners hadden de zomer mogen afwachten om te bezien of zij daadwerkelijk nadeel van de warmte ondervonden.

Niet de schuld van de aannemer.
De Raad vond echter ook dat de (te) warme woning niet de schuld van de aannemer was. Het is namelijk een feit van algemeen bekendheid dat een grote glazen pui warmte toelaat. Omdat er geen wettelijke normen zijn over het thermisch conform van een woning en de aannemer had gebouwd volgens de specificaties, kon de aannemer niet aangesproken worden.

Zelf verkoelende maatregelen nemen.
Het lag dus op de weg van de bewoners zelf om maatregelen te nemen om hun huis af te koelen.

Heeft uw cliënt een huis laten bouwen en merkt hij na oplevering dat er gebreken zijn, adviseer hem dan om deze gebreken dan zo snel mogelijk bij de aannemer te melden om te voorkomen dat hij geen herstel meer kan eisen.