Opvolgende huur woonruimte bepaalde tijd: mag dat?

Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft bepaald dat een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd, kan worden opgevolgd door een tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Voorheen werd altijd aangenomen dat een tweede huurovereenkomst automatisch voor onbepaalde tijd zou gelden. Hoe zit dat?

Wettelijk geregeld
Bepaalde tijd. In artikel 228 van boek 7 BW is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt zodra die bepaalde tijd is verstreken. Art. 7:230 BW bepaalt vervolgens dat bij een huurder die na afloop van die bepaalde tijd het gebruik voortzet, automatisch sprake is van een verlenging van de huur voor onbepaalde tijd.

Geen afwijking mogelijk. Wettelijk is dus geregeld dat een huurcontract slechts eenmalig voor bepaalde tijd kan worden afgesloten. Daarna vindt verlenging voor onbepaalde tijd plaats. Aangezien een huurder van woonruimte vergaand wordt beschermd in de wet, is een afwijking van deze wettelijke regeling ten nadele van de huurder niet mogelijk (vgl. art. 7:242 lid 2 BW).

Daar denkt de rechter anders over
Tweemaal bepaalde tijd. Volgens het Hof Den Bosch zijn wél twee opvolgende huurovereenkomsten woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk (ECLI:NL:GHSHE:2019:89). Jan en Kees hadden een huurcontract voor bepaalde tijd afgesloten en gingen na afloop van deze huur nogmaals een huurcontract voor bepaalde tijd aan. Tijdens deze tweede huurperiode zegde huurder Jan echter de huur op. Verhuurder Kees ging hier niet mee akkoord: er is immers een bepaalde tijd overeengekomen waarbij tussentijds niet kan worden opgezegd.

Bedoeling huurder en verhuurder. Zowel de kantonrechter als het Hof geven Kees gelijk. In art. 7:230 BW staat weliswaar dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd altijd wordt verlengd voor onbepaalde tijd, echter ‘tenzij van een andere bedoeling blijkt’. Van deze andere bedoeling blijkt volgens de rechter duidelijk uit het huurcontract. Hierin was een clausule opgenomen waarin Jan en Kees bewust verklaren akkoord te gaan met een (tweede) bepaalde duur van de huur.

Wat betekent dit voor de praktijk?
Duidelijk formuleren. Tot op heden was de algemene opvatting dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd bij voortzetting van het gebruik automatisch zou resulteren in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Op grond van deze uitspraak blijken twee opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tóch mogelijk. Voorwaarde is wel dat huurder en verhuurder expliciet bepalen dat een tweede huur voor bepaalde tijd door partijen is bedoeld.

Wet doorstroming huurmarkt. Deze uitspraak speelt zich af vóórdat de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking is getreden. Sindsdien is het op grond van art. 7:271 BW mogelijk om een huurovereenkomst woonruimte voor 2 jaar aan te gaan zonder dat opzegging vereist is.

Verlenging voor onbepaalde tijd. In lid 1 van art. 7:271 BW is bepaald dat dit huurcontract van maximaal 2 jaar voor bepaalde tijd, bij verlenging automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt. Het is nog onduidelijk of de uitspraak van het Hof anders zou zijn geweest indien deze uitspraak ná de inwerkingtreding van art. 7:271 BW zou zijn gedaan.

Tip. Zolang de rechter zich nog niet heeft uitgelaten over deze uitspraak van het Hof in relatie tot het ‘nieuwe’ art. 7:271 BW, zijn opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd mogelijk bij woonruimte, míts dit expliciet wordt overeengekomen in de huurovereenkomst.

Als huurder en verhuurder bij een opvolgende huurovereenkomst woonruimte – nadat een eerste huurovereenkomst voor bepaalde is afgelopen – expliciet opnemen dat ze beide akkoord gaan met een tweede bepaalde duur van de huur, is dit toegestaan en is niet automatisch sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.