Mag de verhuurder zonwering in de servicekosten opnemen?

De zomers worden warmer en het is dan ook zaak de warmte zoveel mogelijk buitenshuis te houden. Het aanbrengen van zonnewering kan een effectief middel zijn, ook voor huurders. Mag de verhuurder die in de servicekosten opnemen?

Wat is het wettelijk kader
Kale huur en servicekosten. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moeten we eerst kijken naar dat wat de verhuurder bij de huurder in rekening mag brengen. In de wet wordt een onderscheid gemaakt tussen:
1. De huurprijs: de vergoeding voor het gebruik van de woonruimte en de onroerende zaken die bij het gehuurde horen (artikel 7:237 lid 2 BW).
2. De servicekosten: een vergoeding voor alle extra diensten die de verhuurder aan de huurder aanbiedt, bijvoorbeeld het bewassen van de ramen op de begane grond, internet of het beschikbaar stellen van roerende zaken zoals meubilair (artikel 7:237 lid 3 BW).

Woonruimte. Ook is het van belang na te gaan wat de wetgever verstaat onder het begrip ‘woonruimte’. We moeten daarvoor in artikel 7:233 BW kijken waar de definitie van een woonruimte staat: ‘een gebouwde onroerende zaak, voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden.’

Is zonwerking roerend of onroerend?
Zonwering. De volgende vraag die dus of zonwering als onroerend moet worden gezien (want dan is de vergoeding hiervoor begrepen in de huurprijs) of als roerend, want dan kan de vergoeding hiervoor worden opgenomen in de servicekosten.

Natrekking. Om het juridisch nog wat ingewikkelder te maken: zonwering is, als het nog niet aan de woning is bevestigd, roerend. Maar zodra het wordt bevestigd, kan de zonwering bestanddeel worden van de woning en door natrekking onroerend worden. Er is sprake van bestanddeelvorming en dus natrekking als het zonnescherm na bevestiging niet meer door zonder schade kan worden verwijderd en als de woning zonder zonnescherm als incompleet moet worden beschouwd. Wat ook kan meespelen is of het zonnescherm behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning.

Wat vond de rechter?
Rechtbank. De rechter heeft in meerdere gevallen geoordeeld (bijvoorbeeld rechtbank Oost-Brabant, ECLI:NL:RBOBR:2015:167) dat een zonwering geen bestanddeel van de woning is omdat ook een woning zonder zonnewering als een complete woning wordt beschouwd en bewoonbaar is. Daarnaast kan zonwering in de regel zonder grote schade worden verwijderd. In dat geval kan de verhuurder een vergoeding voor de zonwering via de servicekosten in rekening brengen.

Soms is dat anders. Dit kan anders zijn als de zonwering in het ontwerp van de woning is geïntegreerd en er in vergaande mate bij de constructie van het pand rekening is gehouden met de montage, bediening en het ontwerp. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van het Hof Arnhem – Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:69) waarin het hof oordeelde dat in die specifieke situatie de zonwering wel een bestanddeel van de woning was en een vergoeding hiervoor dus in de huurprijs werd geacht te zijn begrepen. 

Als de zonwering geen bestanddeel van de woning is, kan een vergoeding voor zonwerking onderdeel van de servicekosten zijn waarover geen jaarlijkse huurverhoging verschuldigd is. Voor de verhuurder kan dit ook voordelig zijn omdat deze vergoeding niet meetelt bij de berekening van de maximaal toegestane huurprijs.