Asbest in een huurwoning: wie betaalt voor verwijdering?

Als een huurder veranderingen in zijn woning aanbrengt of veranderingen van de vorige huurder overneemt (een zogenaamde ZAV: zelf aangebrachte voorziening), moet hij deze voorziening bij het einde van de huur op eigen kosten verwijderen.

ZAV’s
De klussende huurder. Artikel 7:215 BW regelt dat de huurder de inrichting of gedaante van het gehuurde niet mag veranderen, tenzij hij die veranderingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken. Uiteraard mogen er wel (noemenswaardige) veranderingen worden aangebracht als de verhuurder daarmee instemt, dat zijn immers toegestane (‘geoorloofde’) veranderingen. In de wet is ook geregeld hoe moet worden omgegaan met verwijdering van zaken als een huurder flink aan zijn huurwoning heeft geklust. In artikel 7:216 BW is namelijk in het tweede lid bepaald dat de huurder niet verplicht is om geoorloofde veranderingen bij het einde van de huur ongedaan te maken. Hij mag dit wel, zo blijkt uit lid 1; het zogenaamde wegbreekrecht. Dit laatste artikel is overigens van regelend recht, dus in de huurovereenkomst kan hiervan worden afgeweken en kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de huurder ook geoorloofde veranderingen moet verwijderen.

Een garage met asbest. Begin dit jaar speelde in Limburg (vonnis 24 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM: 2021:2665) de volgende kwestie. In de jaren ’60 had de (voormalig) huurder van een woning een garage bij zijn woning gebouwd waarbij er gebruik was gemaakt van een asbesthoudende fundering. Op enig moment werd de huurovereenkomst overgenomen door de zoon en schoondochter van de huurder. Zij namen daarbij de garage over als onderdeel van het gehuurde. De verhuurder was een professional: een woningstichting.

Rechtbank Limburg
Afspraken over verwijdering. In de hierboven geschetste casus eindigde de huurovereenkomst op enig moment. Dit betekende dat de huurders de garage moesten verwijderen. Afgesproken werd echter dat de verhuurder dit zou doen en dat de huurders hiervoor € 700,- zouden betalen.

Geen voorbehoud. Toen de verhuurder aan de slag ging, bleek echter dat er asbest in de fundering zat. De kosten van verwijdering bedroegen daardoor geen € 700,- maar € 7.000,-. Omdat partijen er niet uit kwamen wie dit moest betalen, werd er een procedure bij de rechtbank gestart.

Redelijke uitleg. De rechtbank oordeelde dat de garage moest worden gezien als een ongeoorloofde wijziging. Omdat de verhuurder geen toestemming had gegeven voor de bouw, moest de garage bij het einde van de huur worden verwijderd door en op kosten van de huurders. Afgesproken werd dat de verhuurder tegen een vergoeding deze verplichting van de huurders zou overnemen. De rechtbank oordeelde dat zowel huurders als verhuurder er niet bedacht op hadden hoeven te zijn dat er asbest zou worden aangetroffen. De verhuurder had bij het maken van de prijsafspraken over de verwijdering geen enkel voorbehoud gemaakt voor het geval de kosten van verwijdering hoger zouden uitvallen. De rechtbank was van menig dat dit van een professionele verhuurder wel verwacht had mogen worden. Volgens de rechtbank was een redelijke uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken dan ook dat dat huurders erop hadden mogen vertrouwen dat het verwijderen van de garage (inclusief eventuele niet zichtbare maar wel aanwezige asbest) door de verhuurder zou gebeuren voor de afgesproken prijs.

Tip voor verhuurder. Als de verhuurder een dergelijke verwijderingsverplichting van de huurder overneemt, maak dan een voorbehoud ten aanzien van de kosten of zorg voor een gedegen onderzoek naar de bouwkundige situatie voordat er (prijs)afspraken worden gemaakt.